فایل PDF جلسه 85 حقوق مهندسی

خلاصه ای کوتاه از این جلسه آموزشی

در ادامه بحث قرارداد های مشارکت در ساخت موضوع دیگری که باید لحاظ شود اینست که طرفین قرارداد یعنی صاحبان زمین و سازندگان، می بایستی مصالح ساختمان بخصوص مصالح مصرفی در مرحله نازک کاری را مشخص کنند؛ و دفترچه شرایط خصوصی قرارداد باید جزء لاینفک قرارداد اصلی و پیوست آن باشد و تمام موارد در این دفترچه ذکر گردد.در شرایط خصوصی قرارداد باید نوع مصالح هر قسمت به صورت شفاف و مبسوط مشخص شود به عنوان مثال نوع سرامیک،کاشی و کارخانه سازنده آن ها، نوع سنگ نما و معدن آن و ابزاری که روی سنگ نما کار می شود ، سنگ کف راه پله و پارکینگ، دیوارهای راه پله (سنگ، سرامیک یا گچ یا … و نوع آن ها )، نوع شیرآلات و کلید پریز و کارخانه سازنده آن ها، نوع کابینت و مصالح آن (فلزی، ام دی اف، نئوپان با روکش ام دی اف، اچ دی اف …)، نوع درب ورودی واحدها و درب پارکینگ(ریموپ دار یا عادی)، آیفون تصویری، آنتن مرکزی، نوع مصالح کف واحدها در پذیرایی، آشپزخانه، اتاق خواب ها، نوع نقاشی دیوارها و ابزار هایی که قرار است کار کنید و حتی مکان اجرای آن ابزارها، نوع و ظرفیت موتور آسانسور و کارخانه سازنده آن، کابین آسانسور و … که معمولاً در بنگاه ها به صورت تیپ ، لیستی از موارد مذکور وجود دارد. اما شما باید مشخصات پروژه را با جزییات کامل در قالب شرایط خصوصی قرارداد مشخص کنید تا جایی برای ابهام و ادعایی درآینده وجود نداشته باشد. در متن قرارداد مشارکت در ساخت و در متن شرایط خصوصی قید کنید که شرایط خصوصی قرارداد، جز لاینفک این قرارداد است و همانطور که تمام صفحات قرارداد توسط طرفین قرارداد امضا می شود؛ تمام صفحات شرایط خصوصی نیز باید به امضای طرفین قرارداد برسد.

همچنین در شرایط خصوصی این جمله باید ذکر گردد : ” در صورتیکه سازنده مصالح ضعیف تر از موارد فوق الذکر در پروژه را به کار گیرد می بایست ما به التفاوت آن توسط داور محاسبه شده و به مالکین مربوطه پرداخت شود و تغییرات جنس مصالح حق فسخ قرارداد را ایجاد نمی نماید “.

• در مورد مشخص شدن مصالح پرونده های متعددی وجود دارد؛ در یکی از قراردادهای مشارکت در ساخت طرفین قرارداد، درخصوص اجرای نمای رومی توافق کرده بودند، دوستانی که در تهران کار می کنند می دانند که کمیسیون نما در مناطق 22 گانه تهران وجود دارد و کلیه نماها باید مطابق با نقشه کمیسیون نما ساخته شود تا بتوانند پایانکار بگیرند.در این پرونده علیرغم اینکه پروژه، نقشه کمیسیون نما داشت، و نقشه مصوب رومی نبود ؛سازنده در صدد اجرای نمای رومی برآمد اما ناظر معماری اجازه این کار را نمی داد و همین مغایرت در قوانین شهرداری و توافق قراردادی ایشان، موجب بروز اختلاف شد. بنابراین در خصوص نما باید حتماً در قراردادها  قید شود که: ” نمای مصوب شهرداری که امضای مهندس طراح و ناظر معماری و هماهنگ کننده در آن باشد ملاک عمل خواهد بود “.

گاهی مالک در حین کار پیشنهاد تغییراتی در نوع مصالح مصرفی می دهد که در این خصوص باید در قرارداد قید کنید: ” اگر مالکی قصد استفاده از مصالح مرغوبتری برای واحد های خود دارد هزینه خرید و حمل آن تا پای کار بر عهده خود اوست و اگر نصب آن نیاز به تخصص خاصی داشت که افزون بر مصالح مندرج در قرارداد بود ما به التفاوت هزینه خرید، حمل و نصب آن بر عهده صاحب زمین است و محاسبه این اضافه هزینه نیز بر عهده داور است “.

حدود اختیارات داور و نحوه عزل آن :

همانگونه که قبلاً نیز اشاره شد انتخاب داور یکی از نکات مهم در قراردادهای مشارکت در ساخت است که در صورت نادیده گرفته شدن ، مشکلات زیادی به وجود خواهد آورد. برای این کار یک شخص منصف، با سواد و با تجربه  در امر ساخت و ساز را انتخاب کرده و مبلغی نیز به او پرداخت می کنید و سهم طرفین در پرداخت این مبلغ را در متن قرارداد عنوان می کنید. به عنوان مثال می توانید صاحب همان بنگاه که در آن قرارداد را تنظیم می کنید به عنوان داور انتخاب کرده و کمیسیونی که به او می دهید را به عنوان حق داوری او در نظر بگیرید(در صورت توافق) و در قرارداد قید کنید.اگر بخواهید به داور اختیار تام دهید در اینصورت ایشان را به عنوان قاضی پذیرفته اید و در صورت اختلاف حتی قاضی در محاکم قضایی شما را به داور ارجاع خواهد داد. مراجع قضایی به پرونده هایی که در قرادادشان به داور اختیار تام می دهند رسیدگی نکرده و صرفاً حکم داور را تنفیذ می کنند تا اقدامات اجرای احکام آن انجام شود. توصیه می کنم حدود اختیارات داور را در چارچوب شرایط خصوصی قرارداد معین کنید تا صرفاً به مسایلی مثل محاسبه ما به التفاوت مصالح مصرفی و … بپردازد.

• داور خوب نعمت است. داور بد هم در صورتی که چارچوب اختیارات او بسته باشد (در چارچوب شرایط خصوصی قرارداد) یک نعمت است! اگر شرایطی پیش آمد که خواستید داور را عزل کنید لازم است که طرفین در مورد این موضوع موافق باشند، یک نفر از طرفین قرارداد، نمی تواند داور را عزل کند ،این موضوع به صراحت در قانون مدنی آمده است. بعبارتی هر دو طرف باید داور را دعوت کرده و صورتجلسه کنند و به ایشان اظهارنامه قضایی بدهند و او را عزل کنند. اما اگر یک نفر از طرفین قرارداد تقاضای داوری بکند و داور تا سه ماه نتیجه داوری خود را اعلام نکند این داور خود به خود عزل است و رأی داوری او نیز دیگر اعتباری ندارد. بر همین اساس گاهی اتفاق افتاده است که یکی از طرفین برای داور به نشانی اقامتگاه قانونی او اظهارنامه قضایی می فرستد اما به طرق مختلف نمی گذارد که داور از این اظهارنامه قضایی مطلع شود و بعد از سه ماه برای عزل او اقدام می کند تا پس از آن بتوانند از طریق محاکم قضایی برای حل اختلافاتشان اقدام کنند . البته گاهی اوقات داور منافعی دارد و یا حرفه ای تر و با تجربه تر از این مسائل است به طوریکه نمی توان با اینگونه ترفندها برای عزل او اقدام کرد، در این حالت عزل یکطرفه داور بسیار مشکل خواهد بود. گاهی نیز یکی از طرفین قرارداد مبلغی به حساب داور واریز می کند و طرف دوم این موضوع را با سند و مدرک به دادگاه ارائه می دهد که ایشان خارج از قاعده ای که در قرارداد نوشته ایم پول گرفته در نتیجه صالح نیست و تقاضای عزل یک جانبه او را می کند. اما همیشه نمی توان با این سیاست ها داور را عزل کرد؛ بنابراین اگر داور را کامل نمی شناسید به او اختیار تام ندهید و صرفاً در چارچوب شرایط خصوصی به او اختیار بدهید (در حد محاسبه ما به التفاوت استفاده سرامیک و سنگ).

• با وجود مواردی که ذکر شد مجدداً تکرار می کنیم قراردادی که در آن داور وجود ندارد به مراتب آسیب پذیری جدی تری دارد تا وقتی که داور وجود نداشته باشد. “بیماری رایج در قراردادهای مشارکت در ساخت” اینست که …

….