فایل PDF جلسه 89 حقوق مهندسی

خلاصه ای کوتاه از این جلسه آموزشی

موضوع بحث این جلسه مربوط به موضوع مهم قانون پیش فروش آپارتمان می باشدکه به شرح و بررسی بعضی از مفاد قانون پیش فروش آپارتمانها خواهیم پرداخت .صاحب زمین یا سازنده ای که میخواهد به هر دلیلی ، یک یا چند واحد از ساختمان در حال ساخت را پیش فروش کند، باید حتماً به مفاد قانون پیش فروش آپارتمان توجه نماید . آگاه باشید که شما به عنوان صاحب زمین و یا سازنده ؛ در هر مرحله ای از ساخت ؛اگر قصد فروش واحد های سهم خود  را به یک شخص ثالثی  دارید ، باید به یک سری موارد توجه خاصی داشته باشید.لازم است بدانید مطابق قانون پیش فروش ،  اززمانی که جواز و پروانه ساخت یک ساختمانی صادرمی شود تا زمانی که پایان کار را نگرفته اید ؛ فروش هر واحد از این ساختمان ، جنبه پیش فروش دارد . برخی هم با توجه به صدور پایانکار و  حتی ،تا قبل از صدور سند ؛  مفهوم پیش فروش برای آن تعبیر می کنند . به هر حال شما چه به عنوان صاحب زمین و چه سازنده ؛ باید در قرارداد مشارکت در ساخت ؛حداکثر تعداد واحدایی را که اجازه فروش دارید ؛ تعیین و مشخص نمایید . البته وجه الخطاب ما در این بحث ، صاحبان زمین است . صاحب زمین باید در قرارداد مشارکت در ساخت ، سازنده را ملزم کند که فقط تعداد مشخصی از واحدهای سهم خودش را بتواند پیش فروش کند؛ نه همه واحدها را . اگر این محدودیت اعمال نشود، آنگاه سازنده میتواند همه واحدها را پیش فروش کند و ساختمان را نیمه کاره رها کرده و متواری شود و صاحب زمین را با پیش خریداران متضرر، درگیر کرده و دچار چالش بزرگی بنماید . این اتفاق بارها تکرار شده و سازنده کلاهبردار با پیش فروش واحدها و با دریافت مبلغی که بیش از هزینه های انجام شده در ساختمان بوده  فرار کرده است . پس در هنگام تنظیم قرارداد های مشارکت در ساخت ؛ سازنده باید به پیش فروش  فقط تعداد محدودی از واحدها و در مرحله مشخصی از ساخت ساختمان ( مثلا در مرحله پس از اجرای سقف ها )، محدود شود .

ایراد حقوقی این شرط و محدودیت فروش ، در قرارداد مشارکت در ساخت ؛ این است که این شرط می تواند نافذ نباشد اگرچه خود قرارداد باطل نیست زیرا نمی توان برای حق مالکیت کسی که مالک چیزی شده شرط گذاشت . سازنده ای که  با رضایت صاحب زمین ، چند دانگ از ملک را صاحب شده است و  مالک چند واحد شده؛ در مورد آنها حق تصمیم گیری و فروش دارد و این حق نباید سلب شود . به عنوان مثال ، نمی توان کسی را در یک قرارداد کاری از حق ازدواج یا حق فرزندآوری محروم کرد . برخی شرکتهای هواپیمایی در دهه 70 در ایران در قرارداد کار با مهمانداران زن ، شرط می کردند که آنها فرزند دار نشوند و اگر این بانوان باردار می شدند ، اخراج می شدند . این شرط قرارداد ، نافذ نیست ولی خود قرارداد صحیح است . حق مادر شدن قابل سلب شدن نیست و از نظر دینی هم این حق تایید شده است . این شرکتها طبق قانون کار باید به مهمانداران زن در مدت بارداری و شیردادن مرخصی می دادند و حقوق هم می پرداختند . برای استنکاف از چنین پول دادن هایی ، چنین قراردادی می نوشتند ولی با شکایت حقوقی ، این شرط قرارداد ، غیر نافذ اعلام شد .در مورد پیش فروش  آپارتمان هم نمی توان حق سازنده را نادیده گرفت و پیش فروش  او را محدود کرد . با توجه به تجربیات مختلف در پرونده های دادگاهها ؛ معلوم شده که این شرط نافذ نیست، اگرچه خود قرارداد مشارکت در ساخت صحیح است .  بنابراین برای جلوگیری از کلاهبرداری و یا هرگونه سوء استفاده سازندگان؛ میتوان سازنده را با پرداخت وجه التزام ناشی از عدم انجام تعهدات  ؛ مهار کرد . به این ترتیب که سازنده متعهد شود در صورت انجام ندادن شرط محدود شدن پیش فروش ها ، وجه التزامی را به طرف مقابل قرارداد مشارکت در ساخت بپردازد . در این صورت اگرچه او حق دارد واحدهایش را پیش فروش کند اما باید مبلغ وجه التزام را نیز بپردازد .

قانون پیش فروش آپارتمانها مصوب سال 1391 بوده و آیین نامه های آن در سال 1392 ابلاغ شده است و در آن ، سازنده یا صاحب زمین را  که قصد پیش فروش واحدهای آپارتمان را دارند ؛ مکلف کرده است که از شهرداری تقاضای سند پیش فروش بنمایند . در سند پیش فروش که به صورت تک برگ  و بعضاً دو برگ است ، مشخصات ساختمان نوشته شده و طرفین ( پیش فروشنده و پیش خریدار ) آن را در دفترخانه  اسناد رسمی امضاء  و ثبت می کنند .

قابل ذکر است که اگر معامله به صورت سند پیش فروش صورت نگیرد و طرفین بین خودشان یک قولنامه یا مبایعه نامه بنویسندً تبعات حقوقی و کیفری سنگینی برای پیش فروشنده دارد و به 3  تا  9  ماه زندان کیفری محکوم میشود. این زندان  جنبه عمومی جرم است و حتی با بخشش طرف دعوا هم این زندان قابل عفو نیست . دلیل وضع چنین مجازات سنگینی این است که جنبه بازدارنده داشته باشد، چون این جرم به دفعات از سوی پیش فروشنده ها اتفاق افتاده و مثلاً یک واحد را به چندین نفر فروخته و متواری شده اند . این قانون برای پیش خریداران مجازاتی لحاظ نکرده ، اما آنها را از حمایتهای خاص ؛که برای پیش خریداران با سند پیش فروش در نظر گرفته؛ محروم کرده است و به شکایت این پیش خریداران؛ فقط طبق مفاد قراردادشان ( قولنامه یا مبایعه نامه ) رسیدگی می شود .

بسیاری از صاحبان زمین و سازنده ها که پیش فروش می کنند از مجازات این قانون اطلاع ندارند . بی خبری یا بی توجهی به این قانون ، نقطه ضعف بزرگی است  برای کسانی که بدون سند پیش فروش اقدام به پیش فروش واحدها میکنند . اگر معامله پیش فروش، از طریقی به جز سند رسمی پیش فروش صورت گرفته باشد ( مثل  قولنامه و مبایعه نامه )  و خریدار از سازنده به دلیل تحویل ندادن واحد، یا تاخیر در تحویل واحد، یا سند نزدن ، شکایت کند یا صاحب زمین با سازنده به دلایلی اختلاف پیدا کرده است و سازنده هم تعامل مثبت و مفیدی با آنها ندارد و به خواسته هایشان بی توجهی می کند ، در این حالت سازنده خودش را در آستانه زندانی شدن قرار داده است . برخی سازنده های بی تعهد ،خیلی دیر متوجه خطای خود می شوند و زمانی به خود می آیند که دیگر کار از کار گذشته و پشیمانی و اظهار ندامت فایده ای ندارد و راهی زندان می شوند . این موضوع در پرونده های واقعی تجربه شده است .

فرق مبایعه نامه و قولنامه

قول نامه با مبایعه نامه تفاوت دارد. قولنامه ، قول دادن به فروش چیزی است ؛ اما مبایعه نامه، عقد بَیع ( فروش ) کالایی مشخص، مثل ساختمان است و در آن مَبیع (مورد فروش ) و بایِع ( فروشنده ) معلوم هستند .در پیش فروش ساختمان ، هنوز ساختمانی ساخته نشده ؛مثلاً در مرحله جواز یا فونداسیون است و فروشنده فقط قول فروش می دهد. قبل قانون پیش فروش ، برای پیش …

….