243 بازدید
حقوق مهندسی ایران

برای دریافت فایل PDF کلیه جلسات بصورت یکجا به واتسآپ 09900992534 درخواست ارسال کنید

آموزشی حقوق مهندسی

دوره آموزش جامع حقوق مهندسی در ساخت و ساز شهری ایران با تدریس استاد کامیار میررضوی پژوهشگر و مدرس حقوق مهندسی ایران حاصل بیش از 20 سال تحقیق و پژوهش ایشان است این دوره ها طی چندین سال بصورت آنلاین تدرس شده است و بیش از 300 هزار نفر از مهندسین از سراسر ایران و خارج از کشور بصورت آنلاین تاکنون از این آموزش ها بهره برده اند و در حال حاضر بصورت متمرکز جهت سهولت دسترسی در اختیار شما قرار گرفته است امیدواریم این آموزش ها باعث ارتقاء سطح دانش حقوقی مهندسان شده و امنیت شغلی و اطمینان خاطر را برای جامعه فهیم مهندسی کشور ایران فراهم سازد

آموزش منحصر بفرد

مبتنی بر دانش و پژوهش

دریافت و دانلود آنی

پشتیبانی بسیار سریع

حقوق مهندسی ایران

جلسه هشتاد و نه 89

شرح قانون پیش فروش آپارتمانها

حجم فایل : 1 مگا بایت

فرمت فایل : PDF

ورژن : آخرین ویرایش

کیفیت : فوق حرفه ای

خلاصه ای کوتاه از این جلسه آموزشی

موضوع بحث این جلسه مربوط به موضوع مهم قانون پیش فروش آپارتمان می باشدکه به شرح و بررسی بعضی از مفاد قانون پیش فروش آپارتمانها خواهیم پرداخت .صاحب زمین یا سازنده ای که میخواهد به هر دلیلی ، یک یا چند واحد از ساختمان در حال ساخت را پیش فروش کند، باید حتماً به مفاد قانون پیش فروش آپارتمان توجه نماید . آگاه باشید که شما به عنوان صاحب زمین و یا سازنده ؛ در هر مرحله ای از ساخت ؛اگر قصد فروش واحد های سهم خود  را به یک شخص ثالثی  دارید ، باید به یک سری موارد توجه خاصی داشته باشید.لازم است بدانید مطابق قانون پیش فروش ،  اززمانی که جواز و پروانه ساخت یک ساختمانی صادرمی شود تا زمانی که پایان کار را نگرفته اید ؛ فروش هر واحد از این ساختمان ، جنبه پیش فروش دارد . برخی هم با توجه به صدور پایانکار و  حتی ،تا قبل از صدور سند ؛  مفهوم پیش فروش برای آن تعبیر می کنند . به هر حال شما چه به عنوان صاحب زمین و چه سازنده ؛ باید در قرارداد مشارکت در ساخت ؛حداکثر تعداد واحدایی را که اجازه فروش دارید ؛ تعیین و مشخص نمایید . البته وجه الخطاب ما در این بحث ، صاحبان زمین است . صاحب زمین باید در قرارداد مشارکت در ساخت ، سازنده را ملزم کند که فقط تعداد مشخصی از واحدهای سهم خودش را بتواند پیش فروش کند؛ نه همه واحدها را . اگر این محدودیت اعمال نشود، آنگاه سازنده میتواند همه واحدها را پیش فروش کند و ساختمان را نیمه کاره رها کرده و متواری شود و صاحب زمین را با پیش خریداران متضرر، درگیر کرده و دچار چالش بزرگی بنماید . این اتفاق بارها تکرار شده و سازنده کلاهبردار با پیش فروش واحدها و با دریافت مبلغی که بیش از هزینه های انجام شده در ساختمان بوده  فرار کرده است . پس در هنگام تنظیم قرارداد های مشارکت در ساخت ؛ سازنده باید به پیش فروش  فقط تعداد محدودی از واحدها و در مرحله مشخصی از ساخت ساختمان ( مثلا در مرحله پس از اجرای سقف ها )، محدود شود .

ایراد حقوقی این شرط و محدودیت فروش ، در قرارداد مشارکت در ساخت ؛ این است که این شرط می تواند نافذ نباشد اگرچه خود قرارداد باطل نیست زیرا نمی توان برای حق مالکیت کسی که مالک چیزی شده شرط گذاشت . سازنده ای که  با رضایت صاحب زمین ، چند دانگ از ملک را صاحب شده است و  مالک چند واحد شده؛ در مورد آنها حق تصمیم گیری و فروش دارد و این حق نباید سلب شود . به عنوان مثال ، نمی توان کسی را در یک قرارداد کاری از حق ازدواج یا حق فرزندآوری محروم کرد . برخی شرکتهای هواپیمایی در دهه 70 در ایران در قرارداد کار با مهمانداران زن ، شرط می کردند که آنها فرزند دار نشوند و اگر این بانوان باردار می شدند ، اخراج می شدند . این شرط قرارداد ، نافذ نیست ولی خود قرارداد صحیح است . حق مادر شدن قابل سلب شدن نیست و از نظر دینی هم این حق تایید شده است . این شرکتها طبق قانون کار باید به مهمانداران زن در مدت بارداری و شیردادن مرخصی می دادند و حقوق هم می پرداختند . برای استنکاف از چنین پول دادن هایی ، چنین قراردادی می نوشتند ولی با شکایت حقوقی ، این شرط قرارداد ، غیر نافذ اعلام شد .در مورد پیش فروش  آپارتمان هم نمی توان حق سازنده را نادیده گرفت و پیش فروش  او را محدود کرد . با توجه به تجربیات مختلف در پرونده های دادگاهها ؛ معلوم شده که این شرط نافذ نیست، اگرچه خود قرارداد مشارکت در ساخت صحیح است .  بنابراین برای جلوگیری از کلاهبرداری و یا هرگونه سوء استفاده سازندگان؛ میتوان سازنده را با پرداخت وجه التزام ناشی از عدم انجام تعهدات  ؛ مهار کرد . به این ترتیب که سازنده متعهد شود در صورت انجام ندادن شرط محدود شدن پیش فروش ها ، وجه التزامی را به طرف مقابل قرارداد مشارکت در ساخت بپردازد . در این صورت اگرچه او حق دارد واحدهایش را پیش فروش کند اما باید مبلغ وجه التزام را نیز بپردازد .

قانون پیش فروش آپارتمانها مصوب سال 1391 بوده و آیین نامه های آن در سال 1392 ابلاغ شده است و در آن ، سازنده یا صاحب زمین را  که قصد پیش فروش واحدهای آپارتمان را دارند ؛ مکلف کرده است که از شهرداری تقاضای سند پیش فروش بنمایند . در سند پیش فروش که به صورت تک برگ  و بعضاً دو برگ است ، مشخصات ساختمان نوشته شده و طرفین ( پیش فروشنده و پیش خریدار ) آن را در دفترخانه  اسناد رسمی امضاء  و ثبت می کنند .

قابل ذکر است که اگر معامله به صورت سند پیش فروش صورت نگیرد و طرفین بین خودشان یک قولنامه یا مبایعه نامه بنویسندً تبعات حقوقی و کیفری سنگینی برای پیش فروشنده دارد و به 3  تا  9  ماه زندان کیفری محکوم میشود. این زندان  جنبه عمومی جرم است و حتی با بخشش طرف دعوا هم این زندان قابل عفو نیست . دلیل وضع چنین مجازات سنگینی این است که جنبه بازدارنده داشته باشد، چون این جرم به دفعات از سوی پیش فروشنده ها اتفاق افتاده و مثلاً یک واحد را به چندین نفر فروخته و متواری شده اند . این قانون برای پیش خریداران مجازاتی لحاظ نکرده ، اما آنها را از حمایتهای خاص ؛که برای پیش خریداران با سند پیش فروش در نظر گرفته؛ محروم کرده است و به شکایت این پیش خریداران؛ فقط طبق مفاد قراردادشان ( قولنامه یا مبایعه نامه ) رسیدگی می شود .

بسیاری از صاحبان زمین و سازنده ها که پیش فروش می کنند از مجازات این قانون اطلاع ندارند . بی خبری یا بی توجهی به این قانون ، نقطه ضعف بزرگی است  برای کسانی که بدون سند پیش فروش اقدام به پیش فروش واحدها میکنند . اگر معامله پیش فروش، از طریقی به جز سند رسمی پیش فروش صورت گرفته باشد ( مثل  قولنامه و مبایعه نامه )  و خریدار از سازنده به دلیل تحویل ندادن واحد، یا تاخیر در تحویل واحد، یا سند نزدن ، شکایت کند یا صاحب زمین با سازنده به دلایلی اختلاف پیدا کرده است و سازنده هم تعامل مثبت و مفیدی با آنها ندارد و به خواسته هایشان بی توجهی می کند ، در این حالت سازنده خودش را در آستانه زندانی شدن قرار داده است . برخی سازنده های بی تعهد ،خیلی دیر متوجه خطای خود می شوند و زمانی به خود می آیند که دیگر کار از کار گذشته و پشیمانی و اظهار ندامت فایده ای ندارد و راهی زندان می شوند . این موضوع در پرونده های واقعی تجربه شده است .

فرق مبایعه نامه و قولنامه

قول نامه با مبایعه نامه تفاوت دارد. قولنامه ، قول دادن به فروش چیزی است ؛ اما مبایعه نامه، عقد بَیع ( فروش ) کالایی مشخص، مثل ساختمان است و در آن مَبیع (مورد فروش ) و بایِع ( فروشنده ) معلوم هستند .در پیش فروش ساختمان ، هنوز ساختمانی ساخته نشده ؛مثلاً در مرحله جواز یا فونداسیون است و فروشنده فقط قول فروش می دهد. قبل قانون پیش فروش ، برای پیش …

….

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید