فایل PDF جلسه 88 حقوق مهندسی

خلاصه ای کوتاه از این جلسه آموزشی

در این جلسه به شرح مباحث ثبتی، در رابطه با مشاعات، اختصاصات، مستغلات، تفکیک، افراز و مواردی از این دست می پردازیم، پس از بیان این مطالب به مبحث پیش فروش خواهیم پرداخت. مباحث ما در قرارداد مشارکت در ساخت به پایان رسیده است امّا از آنجا که دامنه بحث مشارکت در ساخت بسیار گسترده است می بایست قبل از ورود به این حوزه مطالب حاشیه ای زیادی را بدانیم، درواقع اگر کسی به این مسائل اشراف نداشته باشد بهتر است وارد مشارکت نشود.

در رابطه با بحث جلسه گذشته پیام های زیادی دریافت شد مبنی براینکه بر روی ملک وقف خاص؛ قرارداد مشارکت در ساخت برای کاربری مسکونی منعقد کرده اند، و پرسیده بودند آیا راهی هست!؟ باید مجدداً تکرار کنم؛ “خیر برای کاربری مسکونی راهی نیست، مگر اینکه آن ملک در طرح تفضیلی به صورت تجاری تعریف شده باشد و با اخذ مجوز و پرداخت عوارض به شهرداری در کاربری تجاری مشارکت کنید” و در اینجا به مصرعی از اشعار حضرت حافظ اشاره میکنم؛ “من جرِّب المجرَّب حلَّت بهِ النَّدامه” کسی که تجربه ای را مجدد تجربه کند ندامت بر او حلال است… . بنابراین لطفاً مباحث را به دقت مطالعه کنید و از آن ها درس بگیرید.

• این جلسه را با بحث تقسیم نامه رسمی و صورتمجلس تفکیکی شروع می کنیم، این اسناد عموماً در قراردادهای مشارکت در ساخت در انتهای کار و در زمانی که سازنده پایانکار می گیرد، می بایست اخذ شود.علاوه بر تقسیم نامه عادی که در زمان تنظیم وامضای قرارداد مشارکت در ساخت تنظیم میگردد، می بایست یک تقسیم نامه رسمی نیز تنظیم و در اداره ثبت امضاء گردد؛ اگر سازنده از صاحبان زمین برای این امور(تقسیم نامه رسمی، صورتمجلس تفکیکی) وکالت داشته باشد می تواند تقسیم نامه را امضاء کند در غیر اینصورت همه باید برای امضای آن در اداره ثبت حضور پیدا کنند. در بعضی مواقع که بین طرفین قرارداد مشکلی پیش می آید ممکن است صاحبان زمین وکالتنامه را باطل کنند تا اینکه تقسیم نامه امضاء نشود و کار به درازا بکشد تا بتوانند وجه التزامی که برای آن قرار داده اند را دریافت کنند یا خیلی مسائل دیگر.

بعد از تقسیم نامه رسمی ، صورتمجلس تفکیکی تهیه می شود که در آن مشاعات ، اختصاصات و مستغلات درج میشود؛

مشاعات :

• مشاعات دو منبع قانونی دارد؛ قانون ثبت و قانون تملک آپارتمان ها، که در آنها به تفضیل به این موضوع پرداخته شده است. قسمت های مشترک آپارتمان را مشاعات می گویند مانند راه پله، نمای ساختمان، پشت بام، فضای پاسیو (کف پاسیو در طبقه همکف جزو مشاعات است، امّا حق استفاده از پاسیو فقط برای آن طبقه مجاز است)، پارکینگ، سونا، جکوزی، استخر، سرایداری و… همه این فضا ها در قانون ثبت و قانون تملک آپارتمان ها جزو مشاعات ذکر شده است.

اختصاصات :

• از مشهورترین اختصاصات می توان انباری ها را نام برد (توجه داشته باشید که پارکینگ جزو مشاعات است نه اختصاصات).

مستغلات :

• واحدهای آپارتمانی را مستغلات می گویند. کلمه مستغلات از ریشه غله به معنی گندم و به معنای جاییست که در آن گندم نگهداری می شود.

برای اینکه بدانید این کلمه چطور به ادبیات ثبتی ما وارد شد لازم به توضیح است که در زمان های قدیم، طبق قانون شرع، اگر گندمی که در مسیری روییده بود توسط شخص عابر کنده می شد دزدی محسوب نمی شد. در حالت دیگر اگر گندمی از وسط زمین کنده می شد عمل حرام صورت گرفته بود هرچند در این حالت، حّد (مجازات قطع دست) اجرا نمی‌شود ؛ امّا وقتی گندم را غله کردید و در انبار گذاشتید در صورتیکه کسی به داخل مستغلات وارد شود و دزدی کند مجازات قطع دست اجرا می‌شود زیرا مال مسروقه از حِرز خارج شده است. به همین جهت در سال 1304 قانونگذار در تدوین قانون ثبت از کلمه مستغلات برای واحدهایی که ورود به آن ها حِرز دارد استفاده می کند. بعدها و به مرور در قانون ثبت و تملک آپارتمان ها این موضوع به سه دسته مشاعات، اختصاصات و مستغلات دسته بندی شد.

• بعضی افراد معتقدند پارکینگ جزو اختصاصات است در صورتی که در قانون تملک آپارتمان ها صراحتاً پارکینگ به عنوان مشاعات در نظر گرفته شده است. برای مشاهده اولویت این قانون در عملکرد اداره ثبت، برای شما مثالی میزنیم؛ فرض کنید شما در آپارتمان 10 واحدی زندگی می کنید که دو واحد از آن پارکینگ ندارد. در این آپارتمان شما مالک واحد جنوبی در طبقه دوم هستید و ماشین دارید امّا پارکینگ ندارید، از طرفی واحد روبه روی شما پارکینگ دارد امّا ماشین ندارد. در این موقعیت ممکن است شما پارکینگ واحد رو به رویی را از او اجاره کنید تا …

….