دوره آموزش جامع حقوق مهندسی در ساخت و ساز شهری ایران با تدریس استاد کامیار میررضوی پژوهشگر و مدرس حقوق مهندسی ایران حاصل بیش از 20 سال تحقیق و پژوهش ایشان است این دوره ها طی چندین سال بصورت آنلاین تدرس شده است و بیش از 300 هزار نفر از مهندسین از سراسر ایران و خارج از کشور بصورت آنلاین تاکنون از این آموزش ها بهره برده اند و در حال حاضر بصورت متمرکز جهت سهولت دسترسی در اختیار شما قرار گرفته است امیدواریم این آموزش ها باعث ارتقاء سطح دانش حقوقی مهندسان شده و امنیت شغلی و اطمینان خاطر را برای جامعه فهیم مهندسی کشور ایران فراهم سازد
جلسه هشتاد و هفت 87
شرح نحوه تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت برای املاکی با وقف عام و وقف خاص و بررسی ابعاد حقوقی آنها با بازخوانی یک پرونده واقعی
خلاصه ای کوتاه از این جلسه آموزشی
با توجه به اتمام کلیات موضوع قرارداد مشارکت در ساخت در جلسه گذشته ؛ در این جلسه به حالات خاص آن میپردازیم از جمله بحث در مورد نحوه تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت در زمین های اوقافی. ابتدا باید بدانیم وقف عام، وقف خاص و اوقاف چیست؟ و چه تفاوت هایی دارند؟ در این خصوص با پرونده هایی مواجه شدیم که در آن سازندگان به دلیل اینکه درک درستی از وقف نداشتند آسیب های جدی دیدند. در وهله اول شما باید بدانید یک ساختمان از دو بخش تشکیل شده است:
- عرصه: به معنای زمین
- اعیان : به معنای ساختمان
لازم به ذکر است که تحت شرایطی اشجار نیز می تواند جزء اعیانی محسوب شود.
وقف عام :
هر وقفی شامل وقف نامه، واقف و موقوف علیه می باشد ، واقف ، همان شخصی است که فوت کرده و مالی را به نیتی که در وقف نامه (سند اصلی در وقف) ذکر می شود؛را وقف کرده است و موقوف علیه نیز همان چیزیست که وقف شده است؛ موقوف علیه می تواند ساختمان، باغ، مغازه و … باشد. برای این کار شخص باید مالک 6 دانگ ملک باشد و مالکیت او محرز شده باشد تا بتواند وقف نامه را تنظیم کند. در فقره وقف عام،واقف، با اولاد خود کاری ندارد و آن ملک را تحت چند حالت به اداره اوقاف و امور خیریه می دهد؛ معروف ترین وقف عام، وقف های مربوط به آستان قدس رضوی است.
خیلی اوقات اشخاص به دلیل ارادتی که به امام رضا دارند اموال خود را وقف آستان قدس رضوی می کنند که عواید آن با بررسی آستان قدس که متولی این کار با اختیار تام است هزینه می شود. اینکه آستان قدس با آن مال چه می کند، در اختیار واقف نیست و نمی تواند برای آستان قدس شرط بگذارد، به عنوان مثال آستان قدس می تواند اعیانی آن ملک را بفروشد. دقت داشته باشید عرصه را در وقف عام نمی توان فروخت.
علاوه بر آستان قدس وقف های دیگری مانند وقف جوانمرد قصاب وجود دارند که این وقف عمدتاً در سمت شهر ری مرسوم است، خانه هایی در شهر ری وجود دارند که وقف جوانمرد قصاب است؛ بعبارتی وقف عام بوده و قابل معامله است و سند دارند. وقف جوانمرد قصاب به عنوان مالک نوشته شده است و در سند قید می شود که آقای X اعیانی آن را از وقف جوانمرد قصاب خریداری کرده است. همچنین وقف مرحوم دکتر محمود افشار که در سمت تجریش و شمیران وجود دارد و وقف های دیگر …
خیلی از خانه هایی که در منطقه گیشا در تهران وجود دارند سندشان وقف آستان قدس است ، قیمت های آن ها نیز فرق چندانی با بقیه املاک ندارد و شما به عنوان خریدار اعیانی آن ملک، لازم است اجاره نامه ای نیز با آستان قدس تنظیم کنید و سالیانه مبلغ ناچیزی به آستان قدس بپردازید .بعبارتی خریدار، اعیانی ملک را خریداری می کند و عرصه همچنان به نام آستان قدس رضوی است. به این ترتیب خانه های وقف عام با خانه های عادی که مالکیت شخصی دارند تفاوتی ندارد. خانه های وقف عام معمولاً موقعیت های استراتژیک خوبی دارند زیرا متعلق به خوانین بوده اند. کاربری اینگونه املاک را می توان با هماهنگی اداره اوقاف تغییر داد و تنها بخشی از عواید آن به اداره اوقاف می رسد. در رابطه با کاربری های مسکونی، اداره اوقاف مبلغ زیادی از شما مطالبه نمی کند اما برای کاربری های تجاری قوانین دیگری وجود دارد. در واقع زمین هایی که وقف هستند به عنوان مثال وقف جوانمرد قصاب، می توان در آن ها مجتمع مسکونی احداث کرد و برای واحدهای آن به تفکیک سند گرفت و تنها تفاوت آن این است که خریدار می بایست اجاره نامه ای با اداره اوقاف جوانمرد قصاب تنظیم کند و مدت این اجاره 99 سال است؛ البته جدیداً آستان قدس اجاره نامه هایش را 25 ساله کرده است.
- بنابراین خرید ملک کلنگی یا آپارتمانی که عرصه آن وقف عام است هیچ مشکلی ندارد و فقط باید اجاره نامه ای با آن اداره اوقاف تنظیم گردد. با همین توضیح که در مورد معاملات وقف عام داده شد می خواهیم مشارکت در ساخت در وقف عام را نیز توضیح دهیم.
مشارکت در ساخت در وقف عام :
در خیابانِ هنگام تهران، که تمام زمین های آن وقف آستان قدس و وقف عام است مشارکت های زیادی صورت میگیرد و هیچ مشکلی نیز وجود ندارد. فرض کنید شما صاحب اعیانی یک زمین 300 متری هستید که در سال 1350 از شخصی خریداری کرده اید و در آن سکونت دارید، شما مالک اعیانی(ساختمان) و مستأجر اوقاف با اجاره نامه 99 ساله هستید و ملکیت آن متعلق به اداره اوقاف است. به شما پیشنهاد مشارکت می دهند و شما نیز قبول می کنید، قرارداد مشارکت را تنظیم می کنید و آن را به اداره اوقاف آستان قدس برده و در آنجا با اخذ تعرفه ناچیزی بلافاصله با شما موافقت می کنند و اجازه ساخت می دهند، و تنها در زمان اخذ سند تفکیکی،رضایت آن اداره به عنوان مالک الزامی است. بنابر توافق سازنده و صاحب اعیانی اولیه و تقسیم نامه ای که تنظیم شده است و اداره اوقاف نیز آن را امضا کرده است، اداره اوقاف و اداره ثبت با هماهنگی یکدیگر سندها را صادر می کنند …
….
