دوره آموزش جامع حقوق مهندسی در ساخت و ساز شهری ایران با تدریس استاد کامیار میررضوی پژوهشگر و مدرس حقوق مهندسی ایران حاصل بیش از 20 سال تحقیق و پژوهش ایشان است این دوره ها طی چندین سال بصورت آنلاین تدرس شده است و بیش از 300 هزار نفر از مهندسین از سراسر ایران و خارج از کشور بصورت آنلاین تاکنون از این آموزش ها بهره برده اند و در حال حاضر بصورت متمرکز جهت سهولت دسترسی در اختیار شما قرار گرفته است امیدواریم این آموزش ها باعث ارتقاء سطح دانش حقوقی مهندسان شده و امنیت شغلی و اطمینان خاطر را برای جامعه فهیم مهندسی کشور ایران فراهم سازد
جلسه هشتاد و چهار ۸۴
ادامه شرح قرارداد مشارکت در ساخت ، شرح روش پلکانی در انتقال سند ، نحوه انتقال سند به نام سازنده ، شرح مدت قرارداد تعریف مبدا و پایان قرارداد ، شرح حق حبس مدت قرارداد
خلاصه ای کوتاه از این جلسه آموزشی
همانگونه که مستحضرید از جلسه گذشته مبحث قراردادهای مشارکت در ساخت را شروع کردیم، و این جلسه به ادامه این مبحث می پردازیم.
در این نوع قراردادها دو طرف قرارداد عبارتند از:
1- صاحب(مالک) یا صاحبان(مالکان) زمین.
2- سازنده یا سازندگان.
پیشنهاد ما برای اینکه صاحب زمین بتواند سند مالکیت را در مراحل مختلف ساخت پروژه به نام سازنده بزند ، روش پلکانی است.
اعتقاد ما بر این است که کاملترین روش همین بوده و سعی شده که حقوق دو طرف قرارداد در این روش دیده شود. گاهاً در قراردادهای مشارکت در ساخت دیده شده است؛ که سازنده از صاحب زمین درخواست می کند، در ابتدای کار سه دانگ زمین را به نام او بزند و در مقابل چکی نزد صاحب زمین می گذارد که این موضوع اجحاف در حق صاحب زمین است. متقابلاً نیز پیش می آید که صاحب زمین در حق سازنده اجحاف می کند و می گوید پس از ساخت و در مرحله سفت کاری سند را به نام او می زند. به همین دلیل برای رعایت حقوق طرفین قرارداد مشارکت در ساخت، روش پلکانی پیشنهاد شده است.ابداع این روش، پیشنهاد اساتیدی از جمله آقای دکتر جعفری دکترای حقوق، مدرس قانون مدنی در دانشگاه شهید بهشتی،و مدرس مبحث قرارداد مشارکت در ساخت،و مدیر موسسه حقوقی دیوان صلح بودو جناب مهندس کامیار میررضوی هم در تکمیل این ایده نقش بسزایی را ایفا کرده اند .
شرح روش پلکانی:
فرض کنید شما به عنوان صاحب زمین می بایست سه دانگ را تا پایانکار به نام سازنده بزنید (2/4 دانگ یا 3/6 دانگ یا … قرار است به نام سازنده کنید این نسبت ها را هر طور می خواهید می توانید مشخص کنید، کافیست تناسب ببندید اما در این جا فرض ما 3 دانگ است ) و فرض براین است که پروژه شما 6 سقف دارد( تا اینجا یک تناسب داریم) این سه دانگی که شما میخواهید به نام سازنده بزنید را به 21 سهم تقسیم می کنیم (اگر تعداد سقف ها بیشتر شد آنرا به هر عددی که می خواهید تقسیم می کنید مثلا 27 سهم؛ یا اگر تعداد سقف ها کمتر شد به 15 سهم تقسیم می کنیم این موضوع طبق نظر شما قابل تغییر است).
در مرحله اول
ممکن است سازنده پول بلاعوضی را به صاحب زمین بدهد، در این مرحله اخذ جواز را مبنا قرار دهید و به توصیه بنده تخریب را هم اضافه کنید سپس به نسبت آورده، تناسبی را بین خود تنظیم می کنید و می گویید 4 سهم از 21 سهم از 3 دانگ از 6 دانگ، بعد از انجام موارد مذکور باید به نام سازنده شود . ( در قرارداد قید می کنید که پس از انجام مرحله اول شامل اخذ جواز و تخریب و اخذ پول بلاعوض از سازنده 4 سهم از 21 سهم از 3 دانگ از 6 دانگ به عنوان اولین مرحله از روند سند زدن، به نام سازنده خواهد شد).
در مرحله دوم
در اسکلت های بتنی بعد از اجرای فونداسیون، اجرای سقف اول و دوم 3 سهم از 21 سهم از 3 دانگ از 6 دانگ و اگر اسکلت فلزی بود می نویسید اجرای فونداسیون و اتمام اجرای اسکلت. اگر آورده سازنده در این مراحل بیشتر بود می توانید نسبت سهم ها را افزایش دهید و به عنوان مثال 4 سهم از 21 سهم از 3 دانگ از 6 دانگ را توافق کنید. می توانید بگویید 4/ 0 دانگ از 6 دانگ اما به جهت این که اعشاری نشود بهتر است از روش مذکور استفاده کنید.
در مرحله سوم
بعد از اجرای سقف سوم و چهارم نیز قید می کنید 3 سهم از 21 سهم از 3 دانگ از 6 دانگ و در
مرحله چهارم
نیز به همین صورت در قرارداد قید می کنید الی آخر.
در مرحله پایان سفت کاری هم می نویسید 3 سهم از 21 سهم از 3 دانگ از 6 دانگ (این سهم ها را می توانید بیشتر یا کمتر بنویسید)
پیشنهاد می شود نازک کاری را به عنوان مراحل عنوان نکنید؛ بلکه در مرحله بعدی مستقیماً بگویید تحویل آپارتمان ها به صاحبان زمین و قید کنید 3 سهم از 21 سهم از 3 دانگ از 6 دانگ پس از تحویل آپارتمان ها به صاحبان زمین.
اگر بخواهید پایانکار و صورت مجلس تفکیکی را هم در قرارداد به عنوان یکی از مراحل پلکانی بنویسید باز هم آنرا قید می کنید 3 سهم از 21 سهم از 3 دانگ از 6 دانگ. اما پیشنهاد می کنیم سازنده ها پایانکار را ملاک عمل قرار ندهند چون این مرحله یک مقدار مشکل است.
- اگر بخشی از قدرالسهمی که بنا است به نام شما (سازنده) شود منوط به اخذ پایانکارویا صورت مجلس تفکیکی ویا گرفتن سند رسمی و امثالهم شود و بعد مثلاً 2 سهم از 21 سهم از 3 دانگ از 6 دانگ را به نام شما بکنند آنگاه به دلیل اینکه امکان رفتن پرونده پروژه به ماده 100 و … وجود دارد و کار در شهرداری و اداره ثبت به درازا بکشد بنابراین موقع تحویل آپارتمان را به سازندگان پیشنهاد می کنیم که کل قدرالسهم خود را بگیرند و از طرفی به صاحبان زمین نیز توصیه می کنیم برای پایانکار نیز مقداری از قدرالسهم سازنده را نگاه دارند تا سازنده ؛پیگیری اخذ پایانکار را رها نکند و انگیزه ادامه کارهای اداری را داشته باشد (البته بستگی دارد به اینکه طرف مقابل شما چطور آدمی باشد، زیرا گاهی سازنده ها شتاب بیشتری برای اخذ پایانکار دارند).
لازم به ذکر است در رابطه با تحویل آپارتمان باید در قرارداد پیش بینی هایی صورت گرفته باشد تا در این مرحله به مشکل نخوریم از جمله اینکه صاحب زمین حتماً باید در زمان قرارداد …
….
