فایل PDF جلسه 83 حقوق مهندسی

خلاصه ای کوتاه از این جلسه آموزشی

در این جلسه مبحث مشارکت در ساخت را آغاز می کنیم. در جلسات گذشته مباحث پیش نیاز از جمله بحث تصرف، مبایعه نامه، اجاره نامه و سر قفلی را ارائه دادیم و در این جلسه به بحث مشارکت در ساخت خواهیم پرداخت. قبل از شروع جلسه سئوالی را که مکرراً از جانب دوستان در رابطه با اجاره نامه مطرح شده بود را پاسخ می دهیم؛ سرهنگ رضایی در مواجهه با اِشغال خانة مستاجر توسط صاحب خانه چه باید می کرد ؟ همانطور که گفته شد آقای رضایی باید در قالب ممانعت از حق، شکایت می کرد، اما ایشان بدون شاهد، بحث تصرف عدوانی را مطرح کرد که رد خواسته شد زیرا مالکیت متعلق به صاحب خانه بود ( این ها مباحث حقوقی پیچیده ای دارد). ایشان در صورت پیگیری کیفری میبایست با حضور شاهد این تصرف را اثبات می کرد .در واقع اگر اجاره نامه آپارتمانی تمام شده باشد و مستأجر تخلیه نکند و صاحب خانه قفل درب را عوض کند و آن واحد را تصرف کند، آنگاه مستأجر با حضور شاهد هایی که این تصرف را دیده اند می تواند قرائنی مثل شکستگی قفل را اثبات کند در این حالت دادخواستی برای اتهام به صاحب خانه تحت عنوان ممانعت از حق تنظیم می کرد که خود یک جرم کیفری محسوب می شود. این مسائل مربوط به حوزه حقوق محض میباشد و ما در اینجا نمی خواهیم به این مسائل ورود پیدا کنیم صرفاً به اندازه نیازی که برای ورود به مبحث مشارکت در ساخت داریم این موضوع را  باز خواهیم کرد.

در مباحث مربوط به قراردادهای مشارکت در ساخت، شخصی که صاحب زمین است را طرف اول قرارداد، و شخصی  که سازنده  و یا سرمایه گذار است را طرف دوم قرارداد ، مینامیم. (و یا مالکین زمین از یک طرف و سازندگان از طرف دیگر).

موضوع اول در قراردادهای مشارکت در ساخت، بحث وجه التزام است؛

• که در بحث مبایعه نامه نیز به آن پرداختیم. در اینجا با دقت بیشتری به این موضوع می پردازیم. وجه التزام در مواد 226 الی 230 قانون مدنی آمده است، به این مفهوم که اگر یکی از طرفین قرارداد به تعهدات خود عمل نکرد؛ به عنوان مثال اگر سازنده در موعد مقرر ساختمان را تمام نکرد و یا در موعد مقرر ساختمان را تحویل مالکین نداد یا پایانکار نگرفت و یا اسناد  و مدارک را حاضر نکرد و … برای هر یک از این موارد باید به طور جداگانه مبالغی را به عنوان وجه التزام جهت عدم انجام تعهدات در نظر گرفت. همانطور که گفتیم به هیچ عنوان نباید از کلماتی نظیر خسارت، جریمه، غرامت، ضرر و زیان و امثالهم به جای عبارت وجه التزام استفاده کرد. متقابلاً اگر صاحب زمین در موعد معین، به عنوان مثال پس از سقف اول (یا روش پلکانی که در ادامه به آن می پردازیم) سند را به نام سازنده انتقال نداد، به دلیل عدم انجام تعهدات ،مبلغ معینی که به عنوان وجه التزام در قرارداد آمده است توسط سازنده اخذ گردد. تأکید می کنیم ابدا، از کلمات خسارت، جریمه، غرامت، ضرر و زیان و … استفاده نمی کنید(وجه التزام ناشی از عدم انجام تعهدات صحیح است).

یعنی  اگر سازنده ها بیش از دو نفر باشند آنگاه صاحب زمین چه باید بکند. یعنی اگر یکی از سازنده ها وسط کار به خارج از کشور مسافرت کرده باشد و دومی هم به دلیل بی پولی کار را تعطیل کند آنگاه مالک زمین از چه کسی باید شکایت کند ؟

در این حالت صاحب زمین باید در قرارداد خود این جمله بسیار مهم را اضافه کند:

” سازندگان در قبال تعهدات این قرارداد و جبران وجه التزام ناشی از عدم انجام تعهدات مسئولیت تضامنی دارند “

در این صورت اگر یکی از سازنده ها در خارج از کشور باشد و یکی دیگر از سازندگان نیز به دلیل بی پولی کار را تعطیل کند، شما به عنوان مالک زمین می توانید از یکی از سازندگان شکایت کنید و او مجبور است به تنهایی کل مبلغ وجه التزام را به شما بپردازد. متقابلاً اگر مالکان زمین بیش از یک نفر باشند به عنوان مثال زمین وُراثی بوده و یا اینکه زمین تجمیعی بوده و چند پلاک با هم تجمیع شده باشند در این مواقع نیز باید سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت این جمله را قید کند :

” مالکان زمین در قبال تعهدات این قرارداد و جبران وجه التزام ناشی از عدم انجام تعهدات مسئولیت تضامنی دارند “

پس اگر به عنوان سازنده، زمینی را مشارکت کرده اید که 7 وارث دارد در صورت درج جمله مذکور مبنی بر مسئولیت تضامنی مالکین، آنگاه لازم نیست که از هر هفت نفر شکایت کنید.این مسئولیت تضامنی مشابه حالتی است که شخصی چکی را صادر می کند و چک بین نفر دوم و سوم با درج امضا در پشت چک مبادله می شود، در این حالت شخص سومی که چک را دریافت کرده می تواند …

….