فایل PDF جلسه 79 حقوق مهندسی

خلاصه ای کوتاه از این جلسه آموزشی

در ادامه مباحث گذشته، این جلسه به نحوه تنظیم اجاره نامه و روابط بین موجر و مستاجر را با بازخوانی پرونده ای معروف و واقعی تشریح خواهیم کرد تا بهتر بتوان درگیر چالش های فی مابین این گونه روابط شد.

بازخوانی پرونده اول

این پرونده مربوط به تهران است و متعلق به انسانی شریف و با خدا و سرشناس که در بازار تهران مغازه ای فرش فروشی داشت.ایشان در سال 1388، تصمیم به خرید ملکی دوطبقه قدیمی ساز، حدود 300متر در منطقه امیر آباد تهران میگیرد. فروشنده ملک هم انسان معقول و قابل قبولی بود که در بنگاه معاملاتی با قیمت 2میلیارد تومان به توافق میرسند.در حین تنظیم مبایعه نامه، فروشنده به خریدار می گوید که طبقه دوم این ملک مستاجر دارد وحدود 15 سال است که در این طبقه زندگی میکند .فروشنده، اجاره نامه همین مستاجر را به خریدار تحویل می دهد. این اجاره نامه مربوط به سال 1383 و با 10میلیون تومان رهن کامل و یکساله بود و تا آن تاریخ یعنی سال 1388 این اجاره نامه تمدید نشده بود .متاسفانه خریدار به دلیل عدم آشنایی به مسائل حقوقی این گونه روابط ، اقدام به انجام معامله وامضای مبایعه نامه کرده و بعد از طی مراحل قانونی سند قطعی هم به نام خریدار انتقال می یابد.

• بعد از تحویل منزل به خریدار و اسباب کشی وی به طبقه اول ، بعد از حدود 4 ماه صاحب خانه با مراجعه به طبقه دوم ، به مستاجر می گوید که به خاطر مسائل خانوادگی و امر خیر، قصد بازسازی طبقه دوم را داریم و پول رهن شما آماده بوده و نسبت به تخلیه آن اقدام بفرمائید . مستاجر درپاسخ به موجر می گوید که ما حدود 15 سال است که در اینجا زندگی می کنیم و این پول رهن مربوط به سال 67 بوده والان من با این پول جایی را نمی توانم اجاره کنم پس اگر میخواهید اینجا را تخلیه کنیم باید حداقل 50 میلیون تومان پول به ما بدهید . موجر به دادگاه عمومی مراجعه می کند و قاضی با دیدن اجاره نامه به او میگوید که این اجاره نامه به شما ارتباطی ندارد و شما باید دادخواست خلع ید به طرفیت مستاجر تنظیم کنید به شرط آنکه مستاجر ادعای مالکیت آنجا را نداشته باشد . با تنظیم دادخواست وارسال احضاریه برای مستاجر وی دردادگاه حاضر می شود و قاضی از وی میپرسید که چرا خانه را تخلیه نمی کند ودر پا سخ مستاجر میگوید که بنده طبقه دوم را خریداری کرده ام بطوری که ایشان (موجر) د رموقع خرید این ملک، از صاحب خانه قبلی ؛ پول کافی نداشت و  ازمن حدود 800 میلیون تومان پول گرفت و قرار شده که  سه دانگ این خانه به نام من باشد و باید حدود 300میلیون تومان دیگر هم پرداخت کنم تا سه دانگ به نامم شود و بنده باید ایشان را ملزم به انتقال سه دانگ سند بنمایم . به هر حال وقتی موجر متوجه این موضوع می شود که خلع ید ایشان ممکن است زمان بر باشد با وی وارد گفتگو شده و با پرداخت 50میلیون تومان موفق به تحویل طبقه دوم و تخلیه مستاجر میشود.

از این پرونده  میتوان آموزه های خوبی گرفت و آن اینکه موقعی می توان واحد استیجاری را از مستاجر گرفت که اجاره نامه ای وجود داشته باشد و تاریخ اجاره نامه به اتمام نرسیده باشد. دوم اینکه ملکی را که خریداری می کنید اگر مستاجر داخل آن بود باید اجاره نامه جدیدی به نام مالک جدید تنظیم و امضا گردد نه با همان اجاره نامه قدیمی و به نام مالک قبلی .

بنابراین آسیب شناسی این پرونده به این شرح خواهد بود که:

وقتی اقدام به خرید ملک ویا آپارتمانی می کنید اگر داخل آن مستاجری وجود داشت، همزمان با تنظیم مبایعه نامه و قبل از امضای آن باید با مستاجر هماهنگی شود تا فروشنده و خریدار و مستاجر همزمان دربنگاه حضور پیدا کنند و اقدام به تنظیم اجاره نامه ای جدید نمایند.

البته در اینجا حقوقدانان و وکلاء ، ایراد بجایی از این موضوع می گیرند با این عنوان که؛ ملکی که مالکیتش برای خریدار قطعی نشده چگونه خریدار می تواند آن را اجاره بدهد؟ برای حل این مشکل راه کاری ارائه شده است بدینصورت که درهمان روز و همزمان با تنظیم مبایعه نامه که تاریخ انتقال سند تعیین میگردد؛ باید اجاره نامه ای  با حضور مستاجر و با ارائه کارت ملی به جهت تشخیص هوئیت ایشان ؛ در سه نسخه و به تاریخ بعد از محضر و انتقال قطعی ملک و تصاحب ملک توسط خریدار جدید، تنظیم شود.سپس هر سه نسخه به طور امانت نزد بنگاه مانده تا سند قطعی شده و ملک توسط خریدار تصاحب گردد.بعد با مراجعه به بنگاه نسخ اجاره نامه از بنگاه دار تحویل گردد. دراین حالت است که  خریدار (موجر جدید)، می تواند چنین مستاجرانی را که ادعای مالکیت ملک را می کنند؛ از آپارتمان ویا ملک تخلیه نماید. پس مجدداً توصیه می گردد که در صورتی می توان حکم تخلیه مستاجر را به راحتی گرفت که تاریخ اجاره نامه به اتمام نرسیده باشد چون مستاجر به راحتی می تواند ادعای خرید این ملک یا آپارتمان را بکند .

گاهاً سئوال میکنند زمانی که تاریخ اجاره نامه تمام نشده است شورای حل اختلاف تقاضای تخلیه را قبول نمی کند در این صورت چه باید کرد؟ لازم است در پاسخ به این سئوال متذکر گردیم که؛ بله تقاضای تخلیه مورد قبول واقع نمیشود اما موجر می تواند دادخواست خود را به شورای حل اختلاف ارائه دهد و رد خواسته نمیشود.و این دادخواست باید قبل از اتمام تاریخ اجاره نامه باشد تا مستاجرینی که قصد ادعای مالکیت ملک را می خواهند بکنند، با این دادخواست ، نتوانند مدعی ملک ویا آپارتمان مردم شوند و لازم است موجر دو یا سه ماه قبل ازاتمام تاریخ اجاره نامه با مستاجر تماس گرفته وتکلیف خود را بداند که آیا وی قصد تخلیه و تحویل دارد یا تمدید مجدد اجاره نامه؟ اگر اظهار داشت که می خواهد تمدید کند، که با شرایط جدید و توافقی در بنگاه باید اجاره نامه جدید نوشته شود . اما اگر اظهارداشت که تخلیه خواهد کرد ،لازم است حدود ده روز تا دوهفته، قبل از اتمام تاریخ، باز از وی درخصوص تخلیه سئوال شود. اگرمستاجر در پاسخ به موجر ،طفره رفته و از موجر مهلتی بیش از تاریخ مندرج در اجاره نامه می خواهد و قصد تخلیه در موعد مقرر را ندارد؛ حدود یک هفته قبل از اتمام تاریخ با مراجعه به شورای حل اختلاف و ارائه دادخواست تخلیه ، از طریق قانون موجر و مستاجر، درخواست تخلیه نماید. گاهی اوقات پیش می آید که مستاجر قصد تخلیه دارد و به موجر می گوید اگر ممکن است پول پیش مرا بدهید تا من بتوانم آن را به صاحب خانه جدیدم بدهم.در اینگونه مواقع اگر مستاجر بعد از دریافت پول پیش ، تخلیه نکند باز موجر با مشکل مواجه خواهد شد ولو اجاره نامه را پشت نویسی کرده باشد . برای اینکار باید یک روالی طی بشود که آن را تشریح خواهیم کرد.

فرض کنیم که تاریخ اتمام اجاره نامه 13/2/1396 می باشد. لازم است دو روز قبل موجر مبلغ پول پیش را طی یک فقره چک بانکی آماده نماید و بعد ازبازدید از خانه و اطمینان از آماده شدن …

….