دوره آموزش جامع حقوق مهندسی در ساخت و ساز شهری ایران با تدریس استاد کامیار میررضوی پژوهشگر و مدرس حقوق مهندسی ایران حاصل بیش از 20 سال تحقیق و پژوهش ایشان است این دوره ها طی چندین سال بصورت آنلاین تدرس شده است و بیش از 300 هزار نفر از مهندسین از سراسر ایران و خارج از کشور بصورت آنلاین تاکنون از این آموزش ها بهره برده اند و در حال حاضر بصورت متمرکز جهت سهولت دسترسی در اختیار شما قرار گرفته است امیدواریم این آموزش ها باعث ارتقاء سطح دانش حقوقی مهندسان شده و امنیت شغلی و اطمینان خاطر را برای جامعه فهیم مهندسی کشور ایران فراهم سازد
جلسه صد و پنجاه و سه 153
شرح مختصری از ضوابط تهیه نقشه های تفکیکی شامل : ضوابط پارکینگها ، مفروز و مشاع ، بالکن و تراس ، انواع دیوارها ، داکتها ، رایزرها ، کانالهای کولر ، لوله های بخاری ، پیش آمدگی های کاذب نما
خلاصه ای کوتاه از این جلسه آموزشی
بحث اصلی این جلسه بیشتر در خصوص ضوابط تهیه نقشه های تفکیکی است.یکی از مهمترین موارد مناقشه بین ضوابط اداره ثبت اسناد و املاک و شهرداری ها، بحث تفکیک پارکینگ ها می باشد. هر کدام از این دو اداره برای خود ضوابط خاص خودشان را دارند و زمانی که پیش تفکیک می خواهد تهیه شود؛ پیش تفکیف و پیش نویس پایانکار در خصوص پارکینگها به چالش می افتند.کارشناس تفکیک در چنین مواردی باید مبنای کار خود، درخصوص حدود اربعۀ عرصه را؛ پروانه ساختمانی در نظر بگیرد.چون کار ساختمانی به اتمام رسیده است نمی تواند به سازنده بگوید که باید نقشه را اصلاح کند. اگرکارشناس تفکیک مغایرتی در عرصه با نقشه معماری ببیند، باید مبنای کارش پروانه ساختمانی باشد و نباید به نقشه معماری در این خصوص توجهی بکند. اما اگر مغایرت بین پروانه ساختمانی و سند رسمی اداره ثبت در خصوص حدود اربعه زمین وجود داشته باشد باید مبنای کار کارشناس تفکیک حدود اربعه مندرج در سند رسمی باشد.در واقع برای کارشناسان اداره ثبت اولویت در خصوص حدود اربعه، ابتدا سند رسمی اداره ثبت؛ سپس پروانه ساختمانی و بعد نقشه های معماری می باشد.اما در خصوص پارکینگها، مخصوصاً پارکینگهای مزاحم دار، موضوع متفاوت است.در تصاویر ذیل، پارکینگی مشاهده می فرمائیدکه چیدمان ماشینها مطابق هم می باشند اما ضوابط آنها طبق ضوابط اداره ثبت و شهرداری با هم متفاوت می باشد.
- مطابق تصویر شماره 1 طبق ضوابط شهرداری وقتی سه پارکینگ پست سر هم قرار میگیرند فاصله بین ماشین ها باید حداقل 75 سانتیمتر باشد و عرض راهرو باید حداقل 3متر باشد. همچنین ابعاد پارکینگها مطابق ضوابط شهرداری یک مستطیل به ابعاد 2.5*5 متر میباشد و بین دیوار و خودرو نیازی به وجود فضای اضافی نیست. اما در ضوابط اداره ثبت وضع متفاوت است مطابق تصویر شماره2، اداره ثبت، ابعاد مستطیل پارکینگ را 2.2*5 متر در نظر میگیرد.فاصله دیوار جلویی با ماشین را حداقل 1متر و فاصله بین دو خودرو را 1.75متر و عرض راهرو عبوری برای ماشین را 3.5 متر در نظر میگیرد.
حال شما به عنوان کارشناس ثبت، نقشه های معماری را در دست دارید که مطابق ضوابط شهرداری می باشد.بر اساس ضوابط شهرداری پارکینگ تامین شده است اما بر اساس ضوابط اداره ثبت و مطابق توضیحات بالا، پارکینگ تامین نشده و باید یکی از پارکینگها حذف شود. پس سئوال اینجاست که کارشناس تفکیک با توجه به وضع فوق چه شیوه ای را باید پیش بگیرد، آیا پارکینگ را حذف کند و یا مزاحم دار اعلام نماید؟ در پاسخ باید گفت که کارشناسان محترم تفکیک باید مطابق ضوابط اداره ثبت عمل نمایند و درتصویر بالا یکی از پارکینگها باید حذف شده اعلام گردد و پیش نویس خود را بر این مبنا ارائه نماید. بنابراین این پیش نویس با پیش نویس پایانکار شهرداری مغایرت پیدا میکند و کارشناس تفکیک با مامور بازدید شهرداری باید با هم به اجماعی برسند که آیا پارکینگ را حذف کنند یا اینکه آن را برای یک واحد دیگر به صورت مزاحم دار اعلام نمایند.
یکی از دلایلی که این اختلاف نظر بین ضوابط شهرداری و اداره ثبت غیر قابل حل باقی مانده است این است که این اختلاف برای شهرداری ها تبدیل به یک منبع درآمدی شده است
که به هیچ عنوان راضی به حل شدن این موضوع نیستند.بنابراین شما به عنوان سازنده قوی باید به ضوابط اداره ثبت آشنایی کامل داشته باشد تا با حذف پارکینگ و پرداخت جریمه به شهرداری مواجه نشوید. باید نقشه معماری مصوب را که توسط شهرداری پارکینگهای آن تامین و تصویب شده است را به یک کارشناس تفکیک باتجربه نشان داده و ضوابط اداره ثبت را هم بر روی نقشه پیاده کنید تا با مشکل مواجه نشوید.
- در خصوص یکسان سازی این دو ضوابط و حل اختلاف بین آنها؛ اداره ثبت چون اعتقاد دارد که ضوابط ثبت با استاندارهای بین المللی معماری منطبق است، کوتاه نمی آید.متاسفانه از مسئولین امر هم کسی به دنبال حل این اختلاف نمیباشد.
موضوع دیگرقابل ذکر؛ ضوابطی است که بین اداره ثبت و شهرداری یکسان سازی شده است اما به دلیل سوء استفاده سازندگان و انجام تکنیک های حرفه ای، کارشناسان تفکیک را به چالش میکشد. پرونده های زیاد در این زمینه وجود دارد که در اینجا نمونه ای از این پرونده ها را اجمالاً مثال می زنیم.
طبق مقررات شهرسازی اگر متراژ واحدی در هر آپارتمان، بالاتر از 150مترمربع باشد باید دو پارکینگ داشته باشد، در غیر اینصورت بابت کسر پارکینگ شهرداری جریمه ای دریافت می کند.این موضوع را هم اداره ثبت قبول دارد. حال اگر فرض کنیم واحدی 151متر مربع باشد؛ آیا بابت آن یک متر مربع اضافه ،باید یک پارکینگ اضافه توسط سازنده تامین گردد؟در پاسخ باید گفت که طبق ضوابط؛ بله باید تامین شود.
اما عده ای از سازندگان زرنگ، در هنگام تهیه نقشه های معماری طی تبانی با مهندس طراح معماری متراژ را به صورت واقعی اعلام نمیکنند و متراژ را کمتر و به فرض 149.5 متر مربع اعلام می کنند و جواز ساختمانی را هم با همین متراژ میگیرند، تا جریمه پارکینگ به شهرداری پرداخت نکنند. بعد از اتمام ساخت؛ سازنده درخواست کارشناس تفکیک می کند و کارشناس طی بازدید و متر کشی متوجه می شود که متراژ واقعی بیش ا ز150 مترمربع میباشدمثلاً 150.70متر مربع. سازنده هم از کارشناس تفکیک می خواهد که همان متراژ 149.5 متر مربع را اعلام نماید. در این گونه مواقع کارشناس تفکیک چه باید بکند؟ اگر کارشناس تفکیک چنین درخواستی را پاسخ مثبت بدهد؛ کدام مرجع رسیدگی؛ این موضوع را خواهد فهمید؟ و اگر این اشتباه کارشناس آشکار و عیان شد در مراجع قانونی با وی چه رفتاری میکنند؟
در پاسخ باید گفت که اگر سازنده نتواند با مامور بازدید شهرداری لابی کند و با او دچار مشکل شود؛ این مامور می تواند موضوع را گزارش نماید و کارشناس تفکیک را به چالش خواهدکشاند و کارشناس در شورای ا نتظامی می تواند تا 24 ماه از کار محروم شود.
موضوع دوم، اینکه بهره برداران در زمان بهره برداری، اگر واحد خود را متراژ کنند و متوجه این مغایرت شوند و کمبود پارکینگ خود را متوجه گردند، می توانند با طرح شکایت، کارشناس تفکیک را به چالش بکشند.
پیشنهاد می کنیم که کارشناسان تفکیک به هیچ عنوان چنین تخلفاتی را مرتکب نشوند تا گرفتار نشده و به هیچ عنوان تحت فشار های روحی و روانی سازندگان، زیر بار این تخلفات نروند.
- اختلافات زیاد فی ما بین کارشناسان تفکیک و ماموران بازدید شهرداری وجود داد که بنا به اظهار یکی از کارشناسان تفکیک این اختلافات به بیش از 700مورد می رسد و این اختلافات به صورت یک فایل کاملاً محرمانه نزد کارشناسان خبره تفکیک بایگانی شده است و به این راحتی قابل پخش در جامعه مهندسی نیست. حتی با پرداخت هزینه ای هم حاضر به فروش این اطلاعات نیستند. به هر حال در صورتی که اختلافی در متراژ وجود داشته باشد، کارشناس تفکیک باید سازنده را به واحد شهرسازی شهرداری بفرستد و در خصوص اختلافات چانه زنی کند، تا پیش نویس پایانکار با پیش نویس تفکیک یکسان سازی شود و اگر سازنده به نتیجه نرسید، کارشناس تفکیک شخصاً خود باید با ماموربازدید شهرسازی در شهرداری وارد چانه زنی برای یکسان سازی اختلافات شود تا مامور شهرداری را به سمت یکسان سازی و ضوابط اداره ثبت بکشاند. اگر کارشناس ثبت نتواند ضوابط اداره ثبت اسنادواملاک را تامین کند تخلف انتظامی کرده و باید به صد ها نفر پاسخگوی این تخلف خود باشد.
بحث بعدی در خصوص صلاحیت کارشناسان تفکیک در خصوص متراژ کارهایشان و بر اساس نوع پایه آنها میباشد:
برای کارهای بین 5000 تا 10000مترمربع یک گروه دو نفره کارشناس تفکیک.
برای کارهای بین 10000تا 15000مترمربع یک گروه سه نفره کارشناس تفکیک.
برای کارهای بالای 15000متر مربع یک گروه چهار نفره کارشناس تفکیک.
این کارشناسان بعد از تشکیل گروه؛ خود را به دفتر کارشناسان نقشه های تفکیکی کتباً معرفی کرده و وارد نوبت ارجاع کار می شوند.
- حال شرح مختصری خواهیم داد از ضوابط تهیه نقشه های تفکیکی. که چون بحث بسیار مفصلی می باشد، در اینجا مطالبی را تشریح میکنیم که به درد بقیه مهندسان دیگر هم بخورد. البته تمام کارشناسان تفکیک این مطالب را آموزش دیده اند و تسلط دارند.
اولین موضوع بحث اِفراز و تفکیک است.
از نظر ثبتی بحث تفکیک، در مواردی صورت میگیرد که مالکین …
….
