فایل PDF جلسه 144 حقوق مهندسی

خلاصه ای کوتاه از این جلسه آموزشی

موضوع این جلسه با جلسات گذشته کمی متفاوت می باشد و در خصوص نحوه زنجیر کردن قرارداد های مشارکت در ساخت، با قرارداد مبایعه نامه می باشد. همانطور که مستحضر هستید در جلسات گذشته در خصوص نحوه انعقاد قراردادهای مشارکت درساخت مطالبی را عنوان کردیم اما با توجه به درخواست ها و نیازهایی که از طرف تعداد زیادی از دوستان و همکاران اعلام شد، لازم دانستیم تا نحوه زنجیر کردن قراردادهای مشارکت درساخت با قرارداد مبایعه نامه را نیز مطرح کنیم.فقط موضوعی که لازم به ذکر است، این است که؛ برای اینکه مفاهیم این جلسه را به طور کامل درک کنید، لازم است که جلسات 74 تا 76 و جلسات 83 تا 86 را کامل مطالعه کرده، تا بتوانید برداشت درستی از این جلسه داشته باشید.

• حال باید بدانیم که زنجیر کردن قرارداد مشارکت در ساخت با قرارداد مبایعه نامه یعنی چه؟ ابتدا با یک مثال فرضی که تا آخر بحث ادامه خواهد داشت به تشریح این موضوع خواهیم پرداخت. البته دراین خصوص پرونده های زیادی وجود دارد، اما بهتر دانستیم تا با ذکر مثالی فرضی، موضوع را تفهیم نماییم.

حال فرض بفرمائید که یک آپارتمان 6 واحدِ قدیمی ساز در زمینی به مساحت 500 متر مربع با قدمت 40 سال ساخت وجود دارد و یک سازنده ای قصد دارد که با صاحبان این 6 واحد، قرارداد مشارکت درساخت تنظیم نماید، اما از مالکین این 6 واحد آپارتمان؛ فقط 3نفر مالکین ضلع شرقی راضی به امضای قرارداد مشارکت درساخت می باشند و 3 نفر مالکین ضلغ غربی راضی نیستند و به سازنده گفته اند که شما واحد های ما سه نفر را خریداری کن و سازنده هم این موضوع را پذیرفته است.پس نتیجه میگیریم سازنده در اینجا باید دو نوع قرارداد تنظیم کند؛ یکی قرارداد مشارکت در ساخت و دیگری قرارداد مبایعه نامه. اما تنظیم این نوع قرارداد ها به این راحتی نیست، زیرا اگر بعد از تنظیم قرارداد، فرض کنید که آخرین مالک؛ اگر مالک طبقه دوم غربی باشد و از امضای قرارداد امتناع کرد؛ تکلیف سازنده بیچاره چیست؟ فرض کنیم که سازنده با ساکنین ضلع شرقی، قرارداد مشارکت در ساخت با درج  تمام شرایط در قرارداد و توافق ضرر و زیانها و غیره….منعقد و امضا کرده است و با دو نفر از مالکین ضلع غربی هم قرارداد مبایعه نامه خرید واحد را با تمام شرایط توافق بین طرفین منعقد و امضاء کرده است؛ اما یکی از واحد ها به فرض دوم غربی در آخرین لحظه به دلایلی از امضای قرارداد امتناع می کند و سازنده بیچاره در چنگال طمع این مالک گیرکرده میکند.

در چنین شرایطی سازنده بدبخت از ابتدای کار چکار باید می کرد که به این وضعیت اسفبار گرفتار نمیشد؟

متاسفانه در اینگونه مواقع بنگاه های املاکی؛ روشهای اشتباه و غیر حقوقی را پیش می گیرند که ما در ابتدا قصد داریم این روش های اشتباه را توضیح دهیم و سپس آثار و تبعات این روش های غلط را آسیب شناسی کنیم و بعد از آن روش درست را آموزش دهیم.

• در این قبیل موارد روش متداول  و غلط بنگاهی ها به این ترتیب است که در ابتدا، بنگاهی پیش نویس قراردادهای مشارکت در ساخت فی ما بین سازنده و مالکین شرقی و همچنین پیش نویس مبایعه نامه های فی ما بین مالکین ضلع غربی و سازنده را تنظیم میکند. تا این لحظه فقط پیش نویس تنظیم شده است و فعلاً کسی قراردادی امضاءنکرده است.بنگاهی چک های بلاعوض مالکین ضلع شرقی و چکهای ثَمَن معامله مالکین ضلع غربی را به رسم امانت از سازنده گرفته و در نزد خود نگه می دارد و به همه  اعلام می کند که هر مالکی جداگانه برای امضای قرارداد به بنگاه مراجعه کند.در آخر وقتی همه مالکین 6 واحد، نسخه های قرارداد خود را امضاء کردند؛ سازنده هم به  عنوان آخرین نفر به بنگاه مراجعه کرده و اقدام به امضای قراردادها میکند و بنگاهی بعد از اخذ کلیه امضاها از متعاملین ؛ چک های سازنده را که نزد خود امانت نگه داشته است را به هر کدام از مالکین تحویل می دهد و در ذیل هر قراردادی با ذکر شماره چکها، از طرفین قرارداد، رسید می گیرد.

روش فوق روش خوبی است و ما از این روش ایرادی نمیگیریم و معتقدیم که روش درستی است؛ اما این روش موقعی مورد تائید است که مالیکن مشارکت کننده و یا فروشنده در خصوص امضای قرارداد تمکین کنند و قرارداد را امضاء کنند. اما متاسفانه مطابق پرونده های موجود، وقتی مالکین ، مخصوصاً مالکین فروشنده واحدها، برای امضای قرارداد، به همراه وکیل خود به بنگاه مراجعه میکنند، اظهار میدارند تا سازنده قرارداد را امضا نکند و چک های ثَمَن معامله را تحویل ما ندهد ؛ قرارداد را امضاء نمیکنیم.در این حالت است که کار پیچیده شده و گره می خورد.

حال در این گونه مواقع چه باید کرد؟

در پاسخ باید گفت که در این گونه مواقع، قراردادهای مشارکت درساخت و قرارداد مبایعه نامه فروش واحد ها باید از لحاظ حقوقی به هم زنجیر شوند.یعنی اینکه اگر یکی  از قراردادها به هر دلیلی به هم خورد یا فسخ و یا باطل شد؛ تمام قرارداد های دیگر هم باطل و یا فسخ شود.

• بسیار دیده ایم که در یک آپارتمان مطابق مثال مذکور؛ بعد از اینکه تمام واحد ها چک های خود را از سازنده دریافت کردند؛ آخرین مالک به بهانه های واهی و سوء نیت و گرفتن مبلغ بیشتر از سازنده از امضای قرارداد استنکاف کرده و امضا نمیکند و در نتیجه بقیه قراردادها هم درگیر این مالک می شود.در این گونه موارد سازنده یا باید یواشکی و بدون اطلاع بقیه واحد ها؛ مبلغی اضافی به این مالک بدهد و یا اینکه کل قرارداد ها را بر هم بزند. اما نکته قابل توجه اینکه چون بقیه مالکین قرارداد را امضا کرده اند و چک های خود را دریافت نموده و بیع صورت گرفته است؛ اقاله قرارداد و برهم زدن آن به این راحتی ها نمی باشد.برای اینکه بتوان این قرارداد ها را به راحتی فسخ کرد؛ این قرارداد ها باید همگی به هم زنجیر شوند. متاسفانه مشاورین املاک در این گونه موارد به دلیل زنجیر کردن نادرست قرارداد ها به هم باعث عطاله دادرسی در فسخ قراردادها می شوند.

حال، در ابتدا روش اشتباه مشاورین املاک در زنجیر کردن قراردادها را بازگو میکنیم و به آسیب شناسی آن خواهیم پرداخت و سپس روش درست را تشریح خواهیم کرد. مشاورین املاک در این نوع قراردادها؛ یعنی در قرارداد مشارکت درساخت برای مالکینی که قصد مشارکت دارند و در قرارداد مبایعه نامه فروش واحد ها برای مالکینی که قصد فروش واحد خود را دارند یک جمله اشتباهی را به شرح ذیل در متن قرارداد ها می آورند:

این قرارداد مشارکت در ساخت ( اگر مشارکت در ساخت باشد؛ و اگر مبایعه نامه باشد، می نویسند که این قرارداد مبایعه نامه)با قرارداد های شماره ……….مورخ ………….و قرارداد شماره …………….مورخ …………………و (همینطور شماره و تاریخ بقیه قرارداد ها ) به طور توأمان بوده و چنانچه هر یک از قراردادهای مذکور؛ به هر دلیلی به هم زده شود و یا فسخ و یا باطل گردد کلیه قرارداد های ذکر شده نیز منفسخ خواهد شد

این جمله اشکالات جدی دارد:

الف- چون پول و یا چک بین متعاملین قرارداد رد بدل شده است؛ انجام فسخ این قرارداد ها به این راحتی نمی باشد و سازنده بیچاره باید از طریق مراجعه به دادگاه، تقاضای فسخ قرارداد کند تا بتواند چکهای خود را از طرف دیگر قرارداد بازپس گیرد.

ب- سئوال اینجاست کسی که ادعای فسخ قرارداد را دارد و قطعاً یکی از طرفین معامله خواهد بود؛ آیا میتواند خود شخصاً قرارداد را فسخ کند ؟ خیر نمی تواند. حتی اگر کلمه منفسخ به جای فسخ در قرارداد نوشته شده باشد.پس باید با مراجعه به دادگاه و با تشخیص و نظر قاضی این قرارداد را فسخ نماید که حدود دو سال این ماجرا به طول خواهد انجامید. بنابراین با نادانی مشاورین املاک، که سنگی …

….