دوره آموزش جامع حقوق مهندسی در ساخت و ساز شهری ایران با تدریس استاد کامیار میررضوی پژوهشگر و مدرس حقوق مهندسی ایران حاصل بیش از 20 سال تحقیق و پژوهش ایشان است این دوره ها طی چندین سال بصورت آنلاین تدرس شده است و بیش از 300 هزار نفر از مهندسین از سراسر ایران و خارج از کشور بصورت آنلاین تاکنون از این آموزش ها بهره برده اند و در حال حاضر بصورت متمرکز جهت سهولت دسترسی در اختیار شما قرار گرفته است امیدواریم این آموزش ها باعث ارتقاء سطح دانش حقوقی مهندسان شده و امنیت شغلی و اطمینان خاطر را برای جامعه فهیم مهندسی کشور ایران فراهم سازد
جلسه هشتاد و شش 86
ادامه شرح قرارداد مشارکت در ساخت ، مسئولیت های صاحبان زمین در مواقعی که سازنده فاقد مجری ذیصلاح باشد ، بازخوانی یک پرونده واقعی کلاهبرداری در قرارداد مشارکت در ساخت ، تعریف اصطلاحات حقوقی قراردادها
خلاصه ای کوتاه از این جلسه آموزشی
در رابطه با مبحث قرارداد مشارکت در ساخت، موضوع مهم دیگری وجود دارد که در اینجا به آن می پردازیم؛ موضوعی که کمتر به آن توجه می شود، اما اخیراً با توجه به اینکه باب آن را در مبحث قراردادهای مشارکت در ساخت باز کرده ایم، حساسیت مختصری برای بعضی از مشاورین املاک ایجاد کرده که آن را در قراردهایشان لحاظ کرده اند.
مسئولیت های صاحبان زمین در مواقعی که سازنده فاقد مجری ذیصلاح باشد :
در حوادث ساختمانی مثل ریزش گود یافت آباد، گود خیابان خاقانی و گود خیابان یوسف آباد و حتی حوادثی که در زمان بهره برداری پیش آمده (پرونده خیابان دولت آباد)گاهاً دیده شده است که صاحبان زمین، قرارداد مشارکت در ساخت را با سازندگان فاقد صلاحیت منعقد کرده و همین موضوع باعث شده تا در محاکم قضایی درصد تقصیر بگیرند. از آنجایی که این موضوع در قانون دیده شده است و طبق مبحث دوم مقررات ملی ساختمان؛ عملیات ساخت و ساز باید توسط افراد ذیصلاح انجام شود؛ لذا وقتی حادثه ای پیش می آید ؛چه در زمان ساخت چه در زمان بهره برداری؛ ممکن است علاوه بر شهرداری، سازمان نظام مهندسی و مهندس ناظر و … برای صاحب زمین نیز سهم تقصیر منظور شود. در این رابطه حادثه معروف خیابان دولت آباد را مثال می زنیم؛ در این پروژه صاحب زمین برای احداث 10 واحد با سازنده دیپلمه ای قرارداد مشارکت در ساخت منعقد می کند. سال 89 پروژه بدون مشکل به اتمام می رسد و پایانکار و سندهای تفکیکی صادر می شود. صاحب زمین و سازنده ده واحد را می فروشند. 5 سال بعد در زمان بهره برداری یکی از سنگ های نما جدا شده و روی سر یک عابر پیاده می افتد و باعث فوت او می شود. پرونده به دادسرای کیفری رفته و بعد از بررسی موضوع توسط کارشناس، متوجه می شوند که ساختمان در زمان ساخت مجری ذیصلاح نداشته است؛ به این ترتیب علاوه بر شهرداری، صاحب زمین هم که قرارداد مشارکت بسته بود 5% تقصیر گرفت. بنابراین در اینجا می خواهیم به سرفصلی بپردازیم که صاحبان زمین متوجه مسئولیت های قانونی خود باشند و میخواهیم برای آن ها راه حل مناسبی ارائه دهیم.
برای شروع بحث، پرونده گود یافت آباد را مجدداً برای شما بازخوانی می کنیم.
بازخوانی پرونده اول گود یافت آباد شهر تهران
شخصی در یافت آباد ساختمان کلنگی داشت که برای نوسازی و ساخت آن به یک بنگاه املاک مراجعه می کند و از طرف بنگاه به او سازنده ای معرفی می شود. بعد از عقد قرارداد مشارکت درساخت و پیرو کارهای اخذ پروانه ساختمانی، سازمان نظام مهندسی نیز ناظر را معرفی می کند اما پروانه ساختمانی بدون درج نام مجری ذیصلاح صادر می شود. در خرداد ماه سال 1393 در زمان گودبرداری ، پلاک ضلع شرقی به داخل گود ریزش می کند، در این حادثه چهار نفر فوت می کنند و خسارات جانی و مالی هنگفتی به بار می آید. پرونده در دادسرای کیفری کارشناسی می شود و به مهندس ناظر 10% تقصیر(به دلیل اینکه هیچ گزارشی در رابطه با مسائل فنی گودبرداری اعم از عدم اجرای سازه نگهبان، برداشتن سپر خاکی و … نداده بود)، شهرداری 15% تقصیر (به دلیل عدم معرفی مجری ذیصلاح) ، سازمان نظام مهندسی 5%تقصیر (به دلیل معرفی مهندس ناظر قبل از روئیت قرارداد مجری ذیصلاح) ، صاحب زمین 10%و سازنده نیز 60% تقصیر می گیرند.صاحب زمین به قاضی اعتراض می کند و می گوید من در این حادثه سببیت و مباشرت نداشتم. اما در دادگاه به ایشان تفهیم می شود که شما سبب بودی و اثر گذار؛ زیرا شما حق نداشتید با شخصی که صلاحیت اجرای ساختمان را ندارد، قرارداد مشارکت درساخت ببندید، مگر اینکه او یک مهندس مجری ذیصلاح معرفی میکرد.
فرض کنید شخصی که گواهینامه رانندگی ندارد؛ از یک فردی که صاحب یک خودرو است می خواهد ماشین خود را در اختیار او قرار دهد تا با آن مسافرکشی کند، صاحب خودرو هم قبول می کند و با راننده بدون گواهینامه یک قرارداد می بندد مبتنی بر اینکه 50 درصد از درآمد برای صاحب ماشین و50 درصد هم برای شخص راننده بدون گواهینامه. از قضا روزی تصادفی پیش می آید و شخصی فوت می کند در این حالت صاحب ماشین نیز مقصر خواهد بود و حداقل 20% از سهم تقصیر پول خون متوفی را باید بپردازد . وقتی کتباً اجازه استفاده از ماشین را به شخصی که گواهینامه ندارد بدهید تقصیر بیشتری نیز خواهید گرفت؛ همین مسئله در رابطه با صاحب زمین در قرارداد مشارکت نیز صدق میکند.
وقتی صاحب زمین با سازنده فاقد صلاحیت ، قرارداد مشارکت درساخت می بندد در صورت بروز حادثه، صاحب زمین هم مقصر خواهد بود. در این خصوص پرونده های زیادی وجود دارد؛ از جمله پرونده گود یوسف آباد.
بازخوانی پرونده دوم
در این پرونده صاحبان زمین که پنج نفر بودند با سازنده دیپلمه ای قرارداد مشارکت در ساخت می بندند، پروانه ساختمانی پروژه برای 1800 متر مربع، بدون مجری ذیصلاح صادر می شود. در زمان خاکبرداری پلاک ضلع غربی به درون گود ریزش می کند. خوشبختانه در این حادثه کسی فوت نکرد. کارشناسان پس از بررسی، میزان خسارت وارده را 700 میلیون تومان برآورد کردند که 10% مهندس ناظر، 5% مهندس محاسب (زیرا نقشه سازه نگهبان نداده بود)، 10% شهرداری، 5% سازمان نظام مهندسی، 10% صاحبان زمین و 60% نیز سازنده تقصیر میگیرد. صاحبان زمین به این حکم اعتراض کردند اما قاضی گفت وقتی شما با شخصی قرارداد مشارکت در ساخت منعقد کرده اید که پروانه و صلاحیت اجرا ندارد در واقع مرتکب به جرم شده اید.در پرونده یافت آباد که چهار نفر در حادثه فوت کردند، برای صاحب زمین، ناظر، شهردار و رییس سازمان نظام مهندسی حکم زندان صادر شد، این موضوع شوخی نیست! این آسیب …
….
