فایل PDF جلسه 151 حقوق مهندسی

خلاصه ای کوتاه از این جلسه آموزشی

در این جلسه بحث متفاوتی مطرح می شود که در 200 ساعت گذشته جلسات کانال دوره آموزش جامع حقوق مهندسی گفته نشده و آن بحث مهم و چالشی تفکیک آپارتمانها و صورت مجلس تفکیکی است.

• مهندسان ناظر نقشه برداری در تهران و شهرستانها که عضو کانال حقوق مهندسی هستند، پیام می دادند که در این کانال از مسئولیتهای ناظران همه رشته ها صحبت شده به جز ناظر نقشه برداری. جالب این که در نظام مهندسی تهران به ناظر نقشه برداری برای نظارت بر ساخت ساختمان؛ کاری ارجاع نمی شود و مسئولیت این امر بر عهده ناظر معماری است. کارشناسان تفکیک مسئولیتهای سنگینی بر عهده دارند و نکات فنی پیچیده و زیادی در کارشان هست که معمولاً مورد توجه کافی قرار نمیگیرد و حتی گروههای تخصصی سازمان هم توجه چندانی به آن ندارند. برای تولید محتوای این جلسه وقت زیادی صرف شده است و با کارشناسان زبده و متخصص این رشته در روال قدیم و جدید تفکیک در تهران و شهرستانها جلساتی برگزار شد و مطالب مناسبی جمع آوری گردید تا کارشناسان تفکیک و بقیه همکاران اطلاعاتشان ارتقاء پیدا کند. پژوهش کاملی در مورد صورت مجلس تفکیکی و شرح وظایف کارشناس تفکیک انجام شد و با عمق گرایی خاصی تاریخچه این بحث استخراج گردید. جالب این که اغلب کارشناسان مذکور از سرچشمه تاریخچه این بحث اطلاع نداشتند و اصطلاحاً وسط راه سوار قطار شده بودند. گرچه اطلاعات کلی در مورد تفکیک و حسب مواجهه با پرونده های دادگاهی در سالهای 1384 – 1385 – 1386  نزد پژوهشگر این مبحث وجود داشت اما جزئیات و اطلاعات دقیق در مورد توافقهای چهارجانبه که مبنای کار فعلی کارشناسان تفکیک است در دست نبود و در این پژوهش،گردآوری شد.
• با اجرای قانون تملک آپارتمانها در سال 1343 در کشور، بحث صورت مجلس تفکیکی، اختصاصات و مشاعات و مستغلات مطرح شد. پیش تر در قانون ثبت هم این بحثها وجود داشت. در کانال حقوق مهندسی قبلاً در جلسه 73 به این بحث پرداخته شده است و علاقه مندان می توانند مطالعه بفرمایند.

ریشه کلمه مستغلات از غله گندم است و با کلمه مستقلات که هم خانواده کلمه استقلال است فرق دارد.

در زمان تصویب قانون ثبت در حدود سال 1307 فقهای حاضر در مجلس شورای ملی وقت، بحث فقهی حِرز انبار غله و مستغلات را پیش کشیدند و مستغلات را به صورت واحدی که حِرز محسوب میشود و جدا از مشاعات و اختصاصات است؛ تعریف کردند. جنبه های کیفری و حقوقی تصرف عُدوانی در حِرز با تصرف در مشاعات و اختصاصات متفاوت است. قانون گذار اینها را در قانون ثبت، لحاظ کرد تا از هم جدا باشند و قضات بتوانند در احکام مربوط به تصرفات، به طور دقیق تری رای بدهند.

حال می خواهیم بدانیم که کجاها جزو مستغلات  هستند؟

همه جای یک خانه ویلایی حیاط دار، جزو مستغلات است. در یک آپارتمان مسکونی چند واحدی، فقط داخل واحدهای مسکونی جزو مستغلاتند. راه پله، نما، پارکینگ، پشت بام، حیاط، نورگیر یا پاسیو، درز انقطاع، بعضی دیوارها و خرپشته، جزو مشاعات هستند. انباری جزو اختصاصات است. این که برخی میگویند پارکینگ جزو اختصاصات است؛ با توجه به توافق نامه اجرا شده از سال 1392 به بعد؛ منظورشان است، نه در قانون ثبت. در مورد این توافقنامه بعداً مفصل بحث خواهد شد. در قانون تملک آپارتمانها، پارکینگ جزو مشاعات است با داشتن حق ارتفاقی یا بهره برداری برای واحد مربوطه. (ارتفاق در لغت نامه دهخدا به معنی همراهی کردن و یا حقی است برای شخص به تبعیت از ملک خود در ملک شخص دیگر برای استفاده بردن کامل از ملک خویش)

صورت مجلس تفکیکی را چه کسی تهیه می کرد؟

از دهه 1330 و خصوصاً بعد از دهه 1340  که قانون تملک آپارتمانها؛ با آیین نامه اصلاحی آن که در سال 1347؛ اجرا شد کار تفکیک بر عهده کارشناس اداره ثبت اسناد و املاک بود. در این نوشتار هرجا اداره ثبت نوشته شده است؛ منظور اداره ثبت اسناد و املاک است و نه  اداره ثبت احوال. اداره ثبت شرکتها، اداره ثبت علائم و اختراعات، خودشان ادارات جداگانه و مستقلی هستند. از دهه 1340 تا اواسط دهه 1380 اگر کسی پایانکار ساختمانش را از شهرداری می گرفت، برای اخذ سند تفکیکی، به اداره ثبت مراجعه و درخواست معرفی کارشناس تفکیک می کرد. این کارشناس فردی بود با تحصیلات فوق دیپلم یا لیسانس نقشه برداری و یا حتی زیر دیپلم و دیپلم که کارمند با سابقه و آموزش دیده بود و سالها تجربه کار تفکیک داشت. کارشناس ملزم به لحاظ کردن پایانکار صادره از طرف  شهرداری نبود و خود شخصاً از ساختمان و حدود عرصه و سطح اشغال بازدید میکرد. در آن سالها تطبیق متراژ پایانکار شهرداری با متراژ سند ثبتی مطرح نبود. کارشناس ثبت، متراژ هر واحد مسکونی یک آپارتمان را جداگانه متر میکرد، اعم از: ضخامت دیوارها، قطر دودکشها، کانال کولرها، قسمتهای مشاعات، قسمتهای کسر شده از واحد مسکونی، تعیین این که کدام دیوار بین مشاعات و اختصاصات قرار گرفته و سهم هر یک، نصفی از ضخامت این دیوار است، تعیین پارکینگ مزاحم و امثال اینها. نهایتاً با در نظر گرفتن جمیع احوالات و با ذکر هر یک از مستغلات و مشاعات و اختصاصات، صورت مجلس تفکیکی را صادر می کرد. مالک با داشتن این صورت مجلس میتوانست سند تفکیکی دفترچه ای منگوله دار بگیرد و مثل امروز سند تک برگ کامپیوتری نبود. این سند قابل انتقال به خریدار واحد مسکونی بود. در آن سالها اشتباهات سهوی یا عمدی در صورت مجلس پیش می آمد.

• توجه و تلاش برای اخذ سند برای این بود که خریداران واحد مسکونی، تمایلی به خرید خانه یا آپارتمان بدون سند ندارند و این واضح بود. داشتن صورت مجلس تفکیکی هم مقدمه اخذ سند بود و سازنده ها به آن توجه داشتند. در اواسط دهه 1370 پرونده هایی با موضوع اختلاف متراژ واقعی با متراژ ذکر شده در صورت مجلس تفکیکی در دادگاهها مطرح شد.

بازخوانی پرونده اول

فردی در سال 1376 یک واحد مسکونی نوساز  90 متری از یک آپارتمان 10 واحدی در خیابان بهبودی تهران خرید و سند قطعی به نامش خورد و در آن ساکن شد. در پایانکار شهرداری، مساحت همه واحدها 1.5 مترمربع کمتر از متراژ سند، یعنی 88.5 متر مربع بود. طرفین معامله به این تفاوت توجه نکردند. در سال 1383 این واحد مسکونی به فرد دیگری فروخته شد و باز هم طرفین معامله به این اختلاف متراژ توجه نکردند و خریدار جدید در آن ساکن شد. ولی یک سال بعد به طور اتفاقی متوجه این اختلاف متراژ شد. او از یک کارشناس رسمی دادگستری در رشته ثبت، که از قضا کارشناس تفکیک در اداره ثبت هم بود، خواست واحد مسکونی اش را متر کند و این اختلاف متراژ با صحت متراژ 88.5 متر مربع پایانکار تایید شد. ضمناً به توصیه همین کارشناس برای این موضوع از شورای حل اختلاف، تامین دلیل گرفت. این موضوع به صاحب قبلی این واحد( فروشنده) منعکس شد و او از این اشتباه اظهار     بی اطلاعی و بی تقصیری کرد و خواست که از سازنده ساختمان شکایت کند نه از او. فرد شاکی به کمک یک وکیل از این خواندگان شکایت کرد: سازنده ساختمان، صاحب قبلی این واحد مسکونی(فروشنده)، اداره ثبت منطقه مربوطه(خیابان رودکی). پرونده هایی با این موضوع شکایت از اداره ثبت؛ به شعبه خاصی ارجاع می شود و برای این شکایت هم  برای 2.5 سال بعد تعیین وقت شد. علت طولانی شدن رسیدگی به این پرونده ها زیاد بودن شکایتها علیه اداره ثبت و کارشناسان تفکیک آن اداره برای اضافه متراژ نوشتن سهوی یا عمدی در صورت مجلس تفکیکی بود. اداره ثبت محکومیتهای متعدد گرفته و خسارتهای هنگفت به شکات پرداخته بود. زد و بند کارشناس تفکیک با بساز بفروش در نوشتن متراژ اضافه حتی به اندازه یک متر مربع در هر واحد در آپارتمانهای واقع در مناطق گران شهر، باعث کسب چندین میلیون تومان پول بادآورده می شد. مبلغ محکومیتهای این کارشناسان هم توسط اداره مطبوعشان یعنی اداره ثبت پرداخت  می شد.

پیامد این اتفاقات این بود که در سال 1386 مقدمات توافقنامه ای فراهم شد که کارشناسان پیر اداره ثبت از کار تفکیک کنار بروند و کارشناسان جوان نقشه برداری و صاحب صلاحیت و دارای پروانه اشتغال بکار از سازمان نظام مهندسی ساختمان، ورود کنند. ابتدا قرار بود کارشناسان مهندسان عمران باشند و دوره هایی را هم گذراندند ولی نهایتاً این کار به کارشناسان نقشه برداری محول شد.

نکته قابل ذکر اینکه فعلاً کار طراحی نقشه برداری توسط کارشناس دارای پروانه نظام مهندسی انجام نمی شود. مثلاً در روند اخذ جواز و قبل از صدور دستور نقشه، کار تعیین حد اصلاحی و عرض گذر، تعیین حدود اربعه زمین، تطبیق وضع موجود با حدود ذکر شده در سند و با طرح تفصیلی شهری، باید توسط چنین کارشناسی انجام شود نه کارشناس دفتر خدمات الکترونیک شهر، که احتمالاً فاقد صلاحیت …

….