فایل PDF جلسه 147 حقوق مهندسی

خلاصه ای کوتاه از این جلسه آموزشی

یکی از دلایلی که مباحث حقوق مهندسی ارائه شده توسط مهندس میررضوی؛ بازخورد خوبی در جامعه مهندسی داشته و دارد، این است که ایشان مباحث خشک حقوقی یا مباحث خشک مهندسی را تشریح نمیکنند، بلکه این مباحث را در قالب واقعیت های مربوط به محاکم قضایی و شورا های انتظامی توضیح می دهند؛که در قانون صراحت ندارند و عمدتاً مربوط به ساییدگیهای اجتماعی است. چیزی که از آن به عنوان ساییدگی اجتماعی یاد می کنیم، ماحصل تجربیات پرونده های سایر مهندسینی است که در طول سال ها جمع آوری شده است و در حال حاضر خدمت شما بازخوانی می شود. همین عبارت ساییدگی اجتماعی دلیل اصلی بازخورد مثبت مباحث ما در کانال حقوق مهندسی بوده است و مورد اقبال عمومی جامعه مهندسی قرار گرفته است.

• موضوع این جلسه بررسی آثار حقوقی و انتظامی تأیید فرم های پیش فروش آپارتمان ها توسط مهندسین ناظر است. مستحضر هستید که در جلسات قبلی در رابطه با قانون پیش فروش آپارتمان توضیحات مفصلی ارائه شد. اگر سازنده یا صاحب زمین، آپارتمانِ در حال ساخت خود را بدون سند رسمی پیش فروش کند، یا اصطلاحاً بدون پیش سند به کسی بفروشد، و آن پیش خریدار با پیش فروشنده اختلافی پیدا کند، می تواند به دادسرای کیفری مراجعه کرده و از فروشنده شکایت کند که از سه ماه تا نه ماه فروشنده را به زندان بیاندازد. اگرچه این قانون از سال1392 الزام آور شده است، اما عموماً مردم از آن مطلع نبودند. بعد از اطلاع عموم مردم، مراجعات کثیری به وکلاء و حتی به اینجانب(مهندس میررضوی) شد و اعلام کردند که می خواهیم فروشنده ای که با مبایعه نامه، به ما واحد پیش فروش کرده است را به زندان بیاندازیم (بنا به هر اختلافی که داشتند). این مساله باعث شد شهرداری نیز به خودش بیاید.

سازندگان نیز با شهرداری وارد صحبت شدند و آنها را برای اخذ پیش سند تحت فشار قرار دادند. و دلیلشان این بود که اگر با مبایعه نامه یا با قولنامه واحدی بفروشیم حکم پیش فروش دارد و برایمان گرفتاری ایجاد می کند. همانطور که می دانید در قانون پیش فروش اشاره شده است که فروش قبل از صدور پایانکار برای ساختمان، ولو اینکه ساختمان در مرحله نازک کاری یا حتی در حال بهره برداری باشد، به عنوان پیش فروش محسوب می شود. وقتی ساختمانی پایانکار ندارد و شما با قولنامه و مبایعه نامه آن را می فروشید حکم پیش فروش را دارد و این ممکن است برای فروشنده جرم کیفری داشته باشد، بنابراین فروشنده باید ابتدا پیش سند بگیرد؛ زیرا پیش سند یکی از الزامات قانون است.

از آنجا که شناسنامه فنی ملکی ساختمان یکی از الزامات اخذ پیش سند است شهرداری ها در تهران برای اینکه کار خودشان را راحت کنند، دو عدد فرم از فرم های شناسنامه فنی ملکی را قبل از صدور پروانه ساختمانی به سازنده میدهند تا ناظر پروژه آن را در دفترخانه اسناد رسمی مهر و امضاء کند. اما در حالیکه هنوز پروانه ساختمانی صادر نشده است. بنابراین ناظر با چه اطلاعاتی باید شناسنامه فنی ملکی را در دفترخانه گواهی امضاء محضری کند !؟

شهرداری بر اساس دستور نقشه و یک نقشه فرضی که حدود اربعه و متراژ واحدها را به صورت تقریبی در آن قید کرده است از ناظر می خواهد که آن را گواهی امضای محضری کند! اما ناظرین زیر بار نمی روند و نظام مهندسی تهران هم می گوید با توجه به ماده 6 ؛ بخشنامه ای که آقای آخوندی وزیر محترم راه و شهرسازی در شهریور 1395 صادر کرده است، ناظرین نباید این کار را بکنند؛ توصیه ما نیز این است که این فرم ها امضاء نشوند زیرا با بند 6 بخشنامه مذکور مغایرت دارد.

• دو تصویر در این قسمت برای شما قرار می دهیم که در تصویر شماره 1 فرم اعلام مشخصات واحدهای قابل احداث، و در تصویر شماره 2 اطلاعات مربوط به واحدهای آپارتمان، جهت صدور شناسنامه فنی ملکی موضوع قانون پیش فروش درج شده است.

تصویر شماره 1

حقوق مهندسی

تصویر شماره 2

حقوق مهندسی

شهرداری جدول فرم ها را به صورت دستی پر می کند و از ناظر می خواهد که آن را مهر و امضاء نماید، یکی از وظایف ناظر، اجرای دستور العملی است که آقای وزیر در شهریور 1395 به شرح زیر صادر کرده است :

ماده 6)-  مهندسان ناظر هماهنگ کننده مکلفند اطلاعات مندرج در شناسنامه فنی ساختمان را با پروانه ساختمانی و نقشه های مصوب ضمیمه آن، تطبیق داده و آن را مهر و امضا نماید.”

بنابراین باید پروانه ساختمانی و نقشه های مصوب پیش روی ناظر باشد که با توجه به آن ها، این فرم ها امضاء شود، اما شهرداری قبل از صدور پروانه از ناظر می خواهد که آن ها را مهر و امضاء کند، که این برای ناظر تخلف انتظامی محسوب می شود. زیرا ممکن است پس از طی مراحل صدور پروانه و ساخت ساختمان، این شناسنامه و فرم ها با واقعیت موجود مغایرت پیدا کند. نظام مهندسی هم اظهار می دارد که این کار را نکنید تا ابتدا پروانه ساختمانی و  نقشه های مصوب صادر شود، سپس فرم ها را مهر و امضاء کنید؛ و بعد از صدور پروانه ایرادی نیست که ناظر، نقشه ها را با مشخصات مندرج در پروانه مطابقت داده وسپس آنرا امضا کند. اما ما قبل از صدور پروانه این کار را جایز نمیدانیم.

این فرم ها در این مرحله (قبل از صدور پروانه ساختمان) نباید امضاء شوند. در صورتیکه با فشار شهرداری این فرم ها را قبل از صدور پروانه ساختمانی امضاء کردید در تمامی فرم ها حتماً این جمله را قید کنید(تصویر 2) :

“مشخصات درج شده در جدول بالا بر اساس وضعیت موجود ملک و دستور نقشه صادره از سوی شهرداری، قبل از صدور پروانه ساختمانی، و به درخواست شهرداری منطقه …. تنظیم گردیده است. چنانچه در صورت صدور پروانه ساختمانی، مغایرتی بین مشخصات جدول بالا و پروانه ساختمانی صادر شده، وجود داشته باشد، اینجانب به عنوان مهندس ناظر مسئولیتی نداشته و شهرداری موظف به اصلاح مشخصات فوق در شناسنامه فنی ساختمان می باشد“.

این پاراگراف برای شما تبعات حقوقی و انتظامی را به حداقل می رساند؛ البته صفر نمی شود. ترجیحاً بهتر است آن را امضاء نکنید.

↓ بخشنامه مربوطه را در ادامه برای شما قرار دادیم ↓

حقوق مهندسی

حقوق مهندسی

• موضوع بعدی مسئولیت مهندس ناظر در خصوص عدم رعایت درز انقطاع است که در جلسه 136 نیز در مورد آن صحبت کرده بودیم. وقتی جلسه 136 در رابطه با تفکیک شرح وظایف مهندسین ناظر را در کانال قرار دادیم بعضی از همکاران عمران و معماری با ما وارد بحث شدند که چرا اعلام کردیم مسئولیت درز انقطاع فقط با ناظر نقشه برداری است، بلکه ناظر معماری و سازه هم در …

….